Buig

Специалисты широкого профиля

Сталинка или новостройка что лучше?

Строители «сталинок», большей частью возведённых в конце 30-х – начале 50-х годов прошлого века (первые постройки были заложены в 1935 году), не экономили ни на материалах, ни на площади квартир, ни на высоте потолков, что делает такое жильё на фоне скромных городских коробочек особенным даже сейчас. Но что нужно знать человеку, присматривающемуся к покупке «сталинки»? Рассмотрим все плюсы и минусы такого выбора.

Разница есть

Переходя к характеристикам домов, мы должны отметить важный факт: несмотря на общее название, «сталинка» «сталинке» всё-таки рознь. Поначалу дома эти строились в основном для партийной элиты – с соответствующей роскошью и планировкой, и так продолжалось до войны. А уже в послевоенное время началась массовая постройка сталинских домов нового типа, задумывавшихся больше как коммунальное жильё, предназначенное для одновременного проживания нескольких семей сразу. Как правило, площади квартир здесь ощутимо меньше, привычного для таких домов мусоропровода и лифтов нет (так как этажность строений меньше), а ванные комнаты при проектировке многих домов вообще не предполагались. И это не говоря о довольно скудной архитектуре самих зданий, которые в этом смысле не сильно превосходят хрущёвки и брежневки.

Иллюстрация: Екатерина Васина

Может показаться, что довоенные дома во всём лучше рядовых сталинок, но последние обладают важным (особенно сейчас) достоинством. При их строительстве, несмотря на кажущуюся бедность и простоту конструкции, были применены куда более совершенные технологии, поэтому срок их эксплуатации составляет 150 лет, что на 25 лет превышает показатель более старых довоенных построек. Исключением являются лишь так называемые «номенклатурные дома» — здания высшего класса, для которых «срок годности» составляет 210 – 230 лет. Разумеется, капитальный ремонт увеличит его, но забывать о времени предполагаемого сноса не стоит.

Довоенный шик

Пройдёмся по всем преимуществам сталинских домов, построенных до войны.

Площадь. Сталинские дома отличаются большой площадью квартир (от полусотни квадратных метров для двухкомнатной квартиры и до 110 кв. м. для четырёхкомнатной). Дополняют картину широкие коридоры и немалых размеров кухня, часто встречаются отдельные помещения вроде кладовых. Санузел обычно раздельный.

Высота потолков. Немаловажной и, пожалуй, самой известной особенностью сталинских домов являются высокие потолки – порядка 3-3,5 метров. Впрочем, дело не только в потолках. На каждом этаже обычно находится не более 2-3 квартир (чаще две), да и сами подъезды тоже немалого размера.

Конструкция. Технология строительства панельных домов до 40-х годов ещё не была известна (первые научные разработки проектов такого типа жилья начались в 40-м году, а первый в СССР панельный дом был построен только в 1945 году в городе Берёзовский — пригороде Свердловска), поэтому довоенная «сталинка» – непременно кирпичное здание, и тут стоит отметить высокое качество самих строительных материалов. Стены домов толстые – в четыре кирпича – что обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию и в разы превосходит показатели современных домов. В таких «сталинках» практически отсутствуют сырость и плесневые грибки.

Архитектура. При строительстве «ведомок» (то есть «сталинок» для номенклатуры) применялись индивидуальные архитектурные решения. Эти дома должны были украшать собой город, поэтому колонны, лепнина или арки в их наружном оформлении – дело обычное. Очень часто в них имелись редкие для тех лет удобства — лифт и проведённый в каждую квартиру мусоропровод (спорной полезности в настоящее время).

Что до недостатков, то они таковы:

Старость. Самым молодым домам этого типа уже около 70 лет. Да, строили их с куда большим тщанием и с использованием более качественных материалов, нежели в последующие годы, но со временем ветшает всё. В случае с износившимися перекрытиями это чревато даже проседанием пола при установке очень тяжёлых предметов (вдруг у вас есть большой сейф). Такие дома часто требуют ремонта, иногда довольно масштабного, что стоит учитывать, как и возможность признания дома аварийным и подлежащим сносу (в особо запущенных случаях).

Инженерные коммуникации. Несмотря на высокое качество при постройке, требования нашего времени далеко ушли от нужд жильцов середины двадцатого века. Электропроводка квартир не рассчитана на современную нагрузку – подключения множества электроприборов она не выдержит. И если даже сеть квартиры справится, общая электросеть в подъезде может представлять опасность, если капитальный ремонт с её полной заменой не осуществлялся. Другой проблемой является износ канализационных и водопроводных труб, что, опять же, требует замены, иногда во всём доме, а это выливается в дополнительные – и немалые – расходы.

Межкомнатные перекрытия. В отличие от несущих стен они весьма тонкие и непрочные – теплоизолятор вроде керамзита, насыпанный между двумя слоями деревянной сетки («дранки»). Вешать на них телевизоры и полки рискованно – стена не справится, а сам материал может вызывать аллергию и быть причиной сомнительного запаха.

Вторая волна

Перейдём к плюсам и минусам послевоенных «сталинок». Плюсы такие:

Площадь. Простор по-прежнему значительный, но планировка может отличаться. В частности, как уже говорилось, в зданиях послевоенной постройки по проекту вполне могла отсутствовать ванная. Так что предыдущими хозяевами тут уже наверняка была проведена перепланировка на свой манер. Однако вряд ли квартире будут отдельные комнаты под библиотеку, а размещение комнат, наверняка, «коридорное», характерное для коммунальных квартир.

Высота потолков. Здесь разница между постройками разных лет небольшая – более простые дома строили в основном под коммунальное заселение, а большому числу людей в маленькой комнате с низким потолком было бы банально душно. Высота потолков может быть чуть меньшей, а подъезды не столь просторны, но всё равно – никаких сравнений с теми же «хрущёвками».

Конструкция. В строительстве послевоенных домов применялись и шлакоблоки, и панели. Они не обладают такими впечатляющими характеристиками, как стены из кирпича, но, тем не менее, сделаны на совесть. Шумо- и теплоизоляция у них похуже, да и деревянные перекрытия изнашиваются быстрее, но надёжность по-прежнему высока.

Многие минусы такие дома наследуют от «старших». К ним в основном добавляются неудобства, связанные с принадлежностью жилья к более низкому классу:

Старость. Эти здания моложе, так что проблема старости не так критична, но по-прежнему актуальна. К тому же, деревянные перекрытия послевоенных домов склонны к износу в большей степени, хотя материалы постройки зачастую достаточно долговечны.

Инженерные коммуникации. Те же проблемы с электрическими и водопроводными сетями, требующими капитального ремонта. Лифты и мусоропроводы не предусмотрены – да и зачем, если часть таких домов имеет лишь два этажа?

Бедность отделки. Такие здания куда проще – неукрашенные фасады и неоштукатуренные внешние стены. Колонн и лепнин не ждите. Не зря их всё-таки называют «обобранными сталинками».

Наталия Бисерова

Что лучше: сталинка или новострой?

Нередко перед покупкой квартиры возникает вопрос – какой из двух приглянувшихся типов жилья инвестировать? Сталинка и новостройка относятся как раз к такому сложному выбору. Попробуем выяснить, чем неплох каждый из вариантов.

Сталинский дом: что это

«Сталинки», сталинские дома – общее разговорное название многоквартирных домов, сооружавшихся в СССР с конца 1930-х годов до конца 1950-х годов, главным образом во время правления И. В. Сталина, преимущественно в стиле неоклассицизм

Жилье, которое продается в таких домах, называют квартиры-сталинки или просто сталинки. Эта недвижимость все еще пользуется повышенным спросом у покупателей, так как их стереотипными синонимами называют надежность, качество и добротность.

Одна из важных архитектурных особенностей сталинских домов – разделение на «номенклатурное» и обычное жилье. Квартиры первого типа предназначались для руководительского состава тех времен, а второго – для массового заселения (типовые). И если среди типовых сталинок скрываются постройки различного качества: дома до 5 этажей с одним-двумя подъездами, рабочие общежития и другие постройки, то номенклатурные сталинские дома отличаются следующими особенностями:

  • наибольшая высота потолков (до 4 метров);
  • большая жилая площадь;
  • удобное расположение в черте города (чаще всего – центральные и исторические районы);
  • архитектурные изыски домов (лепнина, колонны и прочее);
  • наличие лифтов и многое другое.

Именно из-за сочетания таких параметров квартиры в номенклатурных домах все еще соответствуют современной трактовке престижного жилья и характерны высокой рыночной стоимостью.

В общем, говорить о «сталинках», как об однотипном жилье – нельзя. Они отличаются планировкой, общей и жилой площадью, строительными материалами, которые использовались при возведение и тому подобное. Перед покупкой потребуется рассматривать каждый случай отдельно, досконально изучая все плюсы и минусы конкретной квартиры.

Что касается квартир в современных жилых комплексах – они более стандартизированы в рамках выбранных классов. Так мы можем сравнить сталинку с сегментами бизнес-класса, но если речь идет об обычных сталинках – это может быть аналог комфорт-класса на первичном рынке, а если о номенклатурных, то сравнивать можно и с элитным жильем.

У квартир в сталинках и новостройках есть ряд преимуществ, которые так нравятся современному покупателю. Поэтому рассмотрим, что лучше с точки зрения каждого из представленных параметров.

Внешний вид дома

Сталинские дома отличаются красивым фасадом и интерьером подъездов – колонны, арки и лепнины. Современные новостройки также отличается архитектурным разнообразием, тем более у застройщиков теперь имеется намного больше вариантов отделки и дизайна.

Жилая площадь квартир и планировка

Сталинки отличаются большим метражом и продуманной планировкой. Так, однокомнатные сталинские квартиры достигают 50 кв. м. У двухкомнатных сталинок площадь достигает 66 кв. м.

А площадь 3-х и 4-х комнатных квартир может достигать соответственно 85 и 110 кв. м.

Обычные сталинки чаще всего имеют более скромные площади и планировочные решения.

В свою очередь, квартиры в новостройки в этом плане ничуть не уступают. При желании потенциальный покупатель найдет у застройщиков жилье любой планировки и метража, на любой вкус и бюджет.

Техническое состояние дома

При строительстве «сталинок» использовались только передовые на тот момент строительные материалы, возводился прочный фундамент – это обусловило их отличную пригодность для жилья на протяжении прошедших лет.

С новостройкой же не все так просто. Это только сданные в эксплуатацию многоэтажки, или дома, которые находятся на различной стадии строительства (от котлована до внутренней отделки). Поэтому такие квартиры будут новее, но насколько прочные материалы использовались – это зависит от репутации застройщика, класса «первички» и технологии строительства.

Состояние инженерных коммуникаций

Если прочность дома сталинской эпохи не вызывает сомнений, то состояние труб, проводки и прочего за десятилетия эксплуатации явно ухудшилось. Зачастую квартиры-сталинки нуждаются в капитальном ремонте, если таковой не делали прежние собственники. В этом пункте однозначно выигрывает новострой – там новые инженерные коммуникации, которые уже отвечают современным потребностям (или потребуется просто их установка без демонтажа старых конструкций).

Высота потолков

В сталинских квартирах в зависимости от проекта она составляет 3,2-4 м, отчего комнаты кажутся просторными и светлыми. Это позволяет использовать в ремонте помещений самые смелые дизайнерские ходы. Высота потолков в новостройках чаще всего зависят от класса «первички». Так, в эконом-классе этот параметр составляет 2,5-2,7 м, в элит-классе – от 3 м, а в клубных домах и вовсе до 5 метров.

Качество стен

Толстые стены сталинских домов позволяют забыть о посторонних звуках со стороны соседей и уличного движения. Кроме этого, толщина стен прекрасно сохраняет тепло внутри квартиры, что подходит для нашего климата. Этим же может похвастаться и монолитная или кирпичная новостройка. А вот панельная вряд ли сможет вас защитить от шума и сверхнизких температур. Поэтому выбирая квартиру в новостройке, стоит особое внимание уделить технологии строительства и используемым материалам.

При этом межкомнатные перегородки в некоторых сталинках сделаны из давно отслуживших свое материалов. Их потребуется сносить и возводить заново. В новостройках таких манипуляций делать не придется, а любители свободной планировки найдут здесь много подходящих вариантов.

Наличие удобств (лифтов, паркингов, мусоропроводов и прочее)

Сталинские дома – за исключением номенклатурных – строились по стандартам, отличающимся от современных новостроек. Поэтому там вы не найдете ни отдельного паркоместа, которое предлагается в новостройках, ни нескольких лифтов, ни круглосуточного видеонаблюдения.

Этим жизнь в современном жилом комплексе выгодно отличается от сталинки.

Тип отопления

Большинство сталинок подключены к централизованной системе отопления, реже – оборудованы индивидуальным. В новостройках все аналогично, но более новые коммуникации, наличие счетчиков на каждую квартиру и внешнее утепление повышает качество отопления и дает возможность экономить.

Наличие ремонта

Если ваши предшественники озаботились заменой коммуникаций, то в сталинке ремонт вам может и не придется делать ближайшие годы. В новостройке квартиры чаще всего сдаются под отделку. То есть вам придется тратить деньги сразу при прокладке коммуникаций, штукатурке потолков и стен, поклейке обоев и многого другого. А так как квартиры в новостройках продаются по несколько лет, то шум строителей будет преследовать вас очень долго.

Покупка собственного жилья – ответственный и долгожданный шаг для любого человека. И однозначно ответить на вопрос, «что лучше – новостройка или сталинка?» невозможно. Квартиры в них бывают разные, и отличаются между собой планировкой, качеством материалов и коммуникаций, местом расположения и стоимостью.

С годами типовые сталинки будут только падать в цене, так как квартиры в новостройках уже ничем им не уступают. А вот жилье в номенклатурных домах будет еще долго пользоваться популярностью. Стоимость ремонта в новостройке и сталинке примерно одинаковая, поэтому выбор зависит только от личных предпочтений. Так, нередко покупатели выбирают сталинку из-за того, что в нужном районе нет подходящих (по цене, планировке или площади) новостроек, а другие варианты гораздо хуже по параметрам.

Новостройка или сталинка?

Добрый день! Просим совета у жильцов сталинка и просто знающих людей; ситуация следующая: купили новостройку, однушка, 54кв в элитном доме, пока ждали появился ребёнок, появилось понимание что нужна большая площадь, есть покупатели готовые за дорого взять нашу квартиру.
Взамен рассматриваем трёшку сталинку в этом же районе, состояние убитое, но в самом доме был кап.ремонт, все стояки, трубы, радиаторы новые; хотим делать под себя, на ремонт остаётся 1,5 млн, главный вопрос стоит ли овчинка выделки? Реально ли въехать за эти деньги? Какого это жить в сталинке? Новый дом конечно очень дорогой, с закрытой территорией, с ухоженным двором, стоит остекление, на окнах двухкамерный стеклопакет, стяжке пола, счетчики, итальянские радиаторы; в сталинках все под замену, тоже закрытый двор буквой п, но все таки подъезды старые, лифта нет… и ещё терзают сомнения может пока въехать в новострой а как ребёнок подрастёт менять квартиру? С другой стороны не видим смысла вкладывать в ремонт если все равно через 3-5 лет продавать? А тут вроде реальная возможность жить в трёшке и не теснится! Вообщем вопросов много! Помогите жизненным опытом!

Квартира в сталинском доме: за и против

Наши клиенты часто сталкиваются с дилеммой: купить новое, только сдавшееся в эксплуатацию жилье или приобрести проверенный временем объект рынка вторичной недвижимости? Единственно верного и универсального ответа нет. В каждом из вариантов можно найти как аргументы «за», так и «против». Но если рассматривать второй случай, то чаще всего риелторы рекомендуют покупать именно «сталинки». Почему? Делимся своим опытом ниже.

В чем выигрывает покупатель «сталинки»?

На самом деле «плюсов» такого приобретения множество. Вот основные из них:

Удобная и просторная планировка

Когда строились «сталинские» дома в 1946—1955 годах, было не принято экономить на площади. После войны строили с размахом и от души. Этим объясняются большие кухни (не менее 12 кв.м.), высокие потолки (3,2-4 м), широкие коридоры, вместительные кладовки и даже порой отдельные комнаты для прислуги в квартирах домов подобного типа.

Подъезды в таких домах тоже очень просторные и выглядят парадно. Лестницы с невысокими ступеньками украшены коваными, узорными перилами с резными деревянными поручнями.

По проекту на лестничной площадке размещаются всего лишь две (иногда – три) квартиры.

Надежность и качество

Добротность и основательность постройки – вот главная «фишка» сталинок. Их старались построить, как говорится, на века. Заказчиком строительства было государство, а потому оно же тщательно следило за соблюдением всех стандартов и норм. Скорее всего именно этим (а может и сознательностью, добросовестностью строителей) объясняется строгое соблюдение строительных технологий. Особенно проявилось это в возведении внутренних стен: как наружных, так и несущих. Их толщина составляет 4 кирпича. Естественно, что при такой кладке, стены не требуют никакого дополнительного утепления, которое так стало модно делать в «хрущевках» и «брежневках», и которое изначально присутствует в квартирах в новостройках.

Благодаря такой толщине стен, вас не будут отвлекать звуки из соседних квартир, ровно, как и ваша жизнь не будет выноситься на всеобщее прослушивание.

Выгодное расположение.

Исторически так сложилось, что «сталинскими» домами застраивался центр, так как в послевоенное время еще не было проблем со свободной городской площадью. Приобретая в них квартиру, вы будете находиться рядом с основными достопримечательностями, высшими госинстанциями, а также учреждениями, которые имеют важную социальную значимость. Также вам гарантированы близость остановок и удобная транспортная развязка.

Красивая архитектура

Презентабельный внешний вид жилых зданий той эпохи достигается благодаря художественной лепнине, фигурным аркам, шпилям на крыше и прочим архитектурным украшениям. От проживания в таком доме вы будете получать эстетическое удовольствие. Безусловно, что «сталинки» внешне смотрятся более выигрышно, нежели обычные панельные дома или даже некоторые «неотесанные» новостройки.

С какими неприятными «сюрпризами» можно столкнуться, покупая сталинку?

В каждой медали есть обратная сторона. Вот и «сталинка» тоже ее имеет. Рассмотрим по пунктам, в чем заключаются недостатки таких квартир:

Несоответствие коммуникации современным условиям.

Более полувека назад эти квартиры сдавались в эксплуатацию. Тогда еще не то что компьютеров, стиральных машинок, МВ-печей не было, но даже телевизоры с холодильниками имелись не у всех. Поэтому электропроводки сейчас не выдерживают той нагрузки, которую получают. Они попросту на нее не рассчитаны. Выход из этой ситуации есть: когда будете делать ремонт, меняйте электроповодку на новую по всей квартире. Но пусть этим занимаются электрики, так как может не выдержать электросеть подъезда.

Еще часто в «сталинках» возникает проблема с водоснабжением. На верхние этажи вода поступает со слабым напором. Решить проблему можно, установив насосные водонапорные трубы.

То есть устаревшие коммуникации – недостаток поправимый, но затратный. Ведь сверх стоимости квартиры вам придется потратить еще дополнительные денежные средства.

Социальная неоднородность жильцов

В давно минувшую эпоху это было жилье для элиты, а иметь такую квартиру было почетно и престижно. Спустя время спрос на «сталинки» не упал, да и позволить себе недвижимость такого плана даже сегодня могут люди весьма состоятельные. Но не забывайте, что в таких домах живут и старые хозяева, так как «ветераны» домовладения, а также эти квартиры могут переходить в наследство весьма сомнительным личностям. В новостройках такого нет. Там не так заметна социальная градация, поскольку приобретают новое жилье, в основном, перспективные молодые люди, а если и не молодые, то хотя бы прогрессивно мыслящие, обеспеченные граждане. Покупая «сталинку», рискуете заиметь себе неблагополучных соседей. А как гласит русская народная пословица: «Не купи двора, купи соседа».

Совет профессионала

Безусловно, преимуществ приобретения «сталинки» намного больше, чем недостатков, и если вы все-таки уже решили оформлять договор купли/продажи с ее владельцем, изучите подробно всю документацию. Особенно это касается документов, подтверждающих имущественные права, необходимо внимательно отнестись к юридической проверки. Вторичный рынок недвижимости этим и опасен – что могут «внезапно» появится из ниоткуда забытые наследники или еще одни хозяева. В свою очередь, покупка квартиры в новострое от застройщика исключает подобные «сюрпризы», так как вы будете являться первым и единственным владельцем недвижимости.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх