Buig

Специалисты широкого профиля

Ремонт в старом фонде

Покупаем квартиру в старом фонде: на что обратить внимание

Квартиры в старом фонде Петербурга — специфическая категория жилой недвижимости, которая имеет свои «чисто питерские» особенности. К покупке такого жилья нужно подходить вооруженным хотя бы элементарными знаниями. Сначала мы расскажем, что, собственно, представляет собой петербургский старый фонд и какие характерные черты имеет, а потом дадим ряд практических советов по выбору и покупке квартиры.

Что такое старый фонд

Если в остальных регионах России к старому фонду относят все ветхие дома, от дореволюционных до позднесоветских, то в Северной столице так называют исключительно здания, построенные в период с XVIII века до 1918 года. Причем они необязательно должны быть обветшавшими: под наименованием «старый фонд» фигурируют фешенебельные квартиры в бывшем дворянском особняке, полуаварийные коммуналки или недвижимость в переделанной под жилой дом казарме.

Старый фонд сосредоточен в исторических районах Петербурга. В Адмиралтейском и Центральном таких домов около 95%, в Петроградском — 83%, на Васильевском острове — 68%. В остальных локациях историческая застройка встречается точечно или не встречается вовсе. Исключение — Курортный район, где к старому фонду причисляют деревянные дома.

Виды домов старого фонда

Все дома старого фонда сложены из керамического кирпича и оснащены деревянными и/или металлическими балками. По времени постройки здания разделяют на три группы:

  • датированные XVIII веком. Это дома не выше 4 этажей, с массивными стенами и небольшими комнатами с низкими потолками. Таких зданий осталось немного, чаще всего они встречаются в Адмиралтейском районе. Риэлторы иногда называют их «петровскими», однако за 200 с лишним лет, в течение которых Петербург активно перекраивался, от первоначального облика этих «динозавров» старого фонда мало что осталось.

  • Доходные дома, возведенные во время строительного бума во второй половине XIX века. Именно они составляют львиную часть петербургского старого фонда. Это демократичная застройка: дома высотой в 5-6 этажей с дворами-колодцами и комнатами, которые сдавались внаем людям с самым разным доходом. Помещения имеют высокие потолки от 2,4 до 4,2 м, встречаются нестандартные планировки: угловые, трапециевидные, пятиугольные.

  • Здания постройки начала XX века. Они возводились силами кооперативов и акционерных обществ, говоря современным языком, — по принципу долевого или паевого строительства. Это крупные дома с просторными комнатами, высокими потолками, продуманными планировками и оснащением по последнему (для того времени) слову техники. В кооперативных домах были ванные комнаты, собственные прачечные, гаражи, залы для собраний и дворы для прогулок. Таких зданий тоже осталось немного.

Дома с капремонтом и без

Еще одна важная вещь, которую нужно знать о питерском старом фонде, — капитальный ремонт. Дома бывают с капремонтом и без него.

Старый фонд без капремонта

В объявлении дома без ремонта обычно помечаются как СФ. Это самое дешевое жилье в сегменте старого фонда. Здания могут быть в аварийном или близком к аварийному состоянии, часто это запущенные коммуналки. Поэтому экономия на стоимости при покупке, как правило, оборачивается большими затратами на ремонт.

Старый фонд с капремонтом

В объявлениях эти дома отмечаются буквами СФК. Группа делится еще на 3 подгруппы:

  • квартиры с выборочным ремонтом, который проводился в 1960-е годы. В зданиях, как правило, заменяли трубы, устанавливали дополнительную сантехнику, обновляли покрытия стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.

  • Квартиры с комплексным капремонтом. Обозначаются аббревиатурой ККР. Такой ремонт выполняли в 1970-1980-х годах. В зданиях заменяли перекрытия на железобетонные, часто проводили перепланировку. Именно тогда появились так называемые «гребенки» или «расчески» — квартиры, в которых жилые помещения располагаются в ряд друг за другом. Окна смотрят в одну сторону, а комнаты узкие, «вагончиком», площадью 5*2 м.

  • Квартиры после реконструкции. Появились в 1990-е годы. Покупая такое жилье, нужно быть внимательным. Среди реконструированной недвижимости встречаются как полностью восстановленные фешенебельные квартиры с сохраненной лепниной и аутентичным паркетом, так и наспех отремонтированные бывшие коммуналки.

Квартиры с капремонтом или после реконструкции ценятся выше всего. Особенно если ремонт выполнен на совесть, с заменой коммуникаций и ветхих перекрытий.

Квартира неделиИнтерьер с кирпичной стеной и дубовой мебелью в сталинке у Смольного (Петербург)

Напротив дома находится Смольный парк, немноголюдный и удобный для пробежек и вечерних прогулок, а буквально в 300 метрах — выход на набережную Невы. С квартирой хозяев соседствуют консульства республики Беларусь и Украины.

Через некоторое время после покупки в квартире было решено сделать капитальный ремонт. Как рассказывает Антон, совокупный бюджет всего ремонта (строительные работы, черновые и отделочные материалы, мебель, техника и прочие расходы) высчитывался по простой формуле (и у хозяев она совпала на все 100 %) — совокупная стоимость полной реновации квартиры и ее меблировки составляет половину стоимости самого жилья.

В квартире сделали полный демонтаж всех внутриквартирных перегородок, отбили всю штукатурку (в результате обнажились дополнительные метры за счет диагональных стен, которые зачем-то были сведены перпендикулярно к межкомнатным перегородкам) и сняли старые полы. С дальнейшей концепцией паре помогал знакомый дизайнер Матвей Борисов, но значительную часть решений хозяева по ходу ремонта принимали сами.

Хозяева стремились сделать просторную гостиную–прихожую, максимально убрав лишние перегородки, — и это у них получилось. Кухню изначально планировали тоже сделать открытой, но по требованиям надзорных органов из-за газовой плиты пришлось отделить гостиную от кухни остекленными дверями. Весьма просторной вышла и спальня (в перспективе ее можно разделить перегородкой на две комнаты, это также предусмотрено проектом). При этом ванная получилась у хозяев по площади равной кухне.

В квартире выделяется оригинальная кирпичная стена с фрагментарной отколотой штукатуркой. Штукатурный угол был придуман хозяевами как решение по маскировке неудачной кирпичной кладки. Декоративная штукатурка используется также в прихожей и частично в ванной. Большую белую стену напротив дивана выделили для проектора, а на другой стене в гостиной поместили деревянную карту мира. Среди других интересных деталей: люстра в ванной и подсвечиваемый экран из прозрачного каменного шпона там же, кухонные цоколи в виде ящиков, увеличенные термодубовые подоконники (на кухне — под мини-стол, в спальне — под туалетный столик), короб вытяжки в виде меловой доски, магнитно-маркерная доска за плитой и спортивная стенка. Особое внимание уделили освещению — например, оно сделано таким образом, чтобы можно было в гостиной зонировать обеденную зону.

Вся основная мебель — кухонный гарнитур, обеденный стол, кровать, обе гардеробные, все подоконники, шкаф и тумба в ванной — сделаны из дуба в мастерской Studio 12. Тяжелые двери из массива дуба, покрытые масловоском, были заказаны в одной из мастерской в Брянской области. Большой обеденный стол из дубовой столешницы с живым краем сделан мебельщиком по эскизу Вероники. По ее же рисунку сделана и дубовая консоль под телевизор: у нее разноуровневые ножки, чтобы она могла встать вплотную к стене с учетом плинтуса. Высокая (почти 100 см) дубовая кровать в спальне дополнена удобными функциональными ящиками. В ванной заметный элемент — тумба под мраморную раковину из термодуба.

В квартире отсутствуют шкафы для одежды — все убрано в маленькой гардеробной в прихожей и в оригинальной гардеробной за занавесками в спальне. Места там достаточно много, в общей сложности в квартире под хранение вещей выделено 8 квадратных метров.

Основные моменты при ремонте хрущевки

Основным отличием ремонта квартир хрущёвской планировки является кривизна внутренних стен, потолков, углов и примыканий. Полное отсутствие уровня у стен и потолков.

В этой статье мы рассмотрим основные моменты ремонта такой квартиры и распределим их на категории обязательного и желательного.

Ремонт потолка в хрущевке

В хрущёвках потолки состоят из нескольких плит перекрытия, которые имеют перепады. Выравнивание потолка зависит от размера перепадов, если разница высоты плит 1-2 см, то можно потолок оштукатурить, если перепад больше, то это просто опасно.

На потолок 18 м2 с перепадами 3-5 см может уйти около 15 мешков гипсовой штукатурки, при весе одного мешка 30 кг. Получается что на потолке будет висеть около 15х30 = 450 кг. Даже будучи уверенным, что работа выполнена качественно, жить в такой квартире не очень-то хочется!

В таком случае лучше сделать потолок из гипсокартона. Одно из преимуществ — то, что такой потолок очень легко освежить. Через 1-3 года потолок можно покрасить, эта работа займет всего один, максимум два дня.

Натяжные потолки в этом смысле более проблематичны. Натяжные потолки в будущем смогут обслуживаться только теми людьми, кто их устанавливал.

Установить новую точку освещения, заменить существующую – вы всегда будете привязаны к фирме, которая устанавливала натяжной потолок, и соответственно к их ценам.

Другой плюс потолков из гипсокартона – это относительная простота монтажа двух или трёх уровней. И не надо обманываться насчёт тех сантиметров, что съест подвесной потолок. Минимальна высота потолка из гипсокартона всего 3 см!, при минималке натяжного 4 см.

Карнизы (потолочный плинтус) – очень важный момент. Если карнизы клеятся на шпаклёванный потолок (карнизы клеятся на шпаклёвку, не на жидкие гвозди) и красятся вместе с ним — это смотрится гораздо эффектнее, чем, если карнизы не покрашены и приклеены на жидкие гвозди.

Ремонт пола в хрущевке

Общее во всех хрущёвках то, что полы в них во всех деревянные. Как это выглядит? Устанавливаются лаги (это доска высотой около 15 см, и шириной около 5 см) на них сверху прибивают доски.

В некоторых квартирах поверх дополнительно прибито ДВП. Хорошо это или плохо? Со временем деревянные полы начинают скрипеть, это скрипят старые гвозди.

Можно ли это исправить? Если это скрипят гвозди заколоченные в доски по которым мы непосредственно ходим, то возможен вариант протянуть саморезами эти доски вокруг тех мест где они скрипят — это должно помочь, но к сожалению помогает не всегда.

Другой вариант если это скрипят гвозди забитые в лаги. Здесь ничего поделать нельзя — полы либо так и будут скрипеть, либо их нужно полностью менять.

Выравнивание деревянных полов

В зависимость от кривизны полов для этого используют либо ДВП, либо ДСП. При использовании ДСП поверхность полов получается более ровной, но работа и сами материалы выходят дороже.

Под ламинат необходимо стелить именно ДСП, под линолеум возможно ДВП (зависит от кривизны имеющегося пола).

Так же перед началом настила плит необходимо выравнивание досок, это делаться при помощи рубанка или машинки, используемой для шлифования паркета. Второй способ обойдётся вам в разы дороже.

Стяжка

В современных условиях качественные полы изготавливаются путём изготовления цементно-песчаной стяжки, которая заливается на слой керамзита. Керамзит здесь используется как теплоизоляция и звукоизоляция.
В чём главные плюсы цементно-песчаной стяжки:

1. При хорошо выполненной работе — стяжка получается ровной и уже готова для монтажа ламината, если же вы хотите стелить линолеум или ковролин рекомендую поверх стяжки сделать наливные полы. В прочем наливные полы рекомендуется делать во всех случаях, так как их поверхность более крепкая и гладкая.

2. Цементно-песчаная стяжка получится ниже на несколько сантиметров, которые вы потеряете в случае монтажа потолка из гипсокартона или натяжного потолка.

3. Даже выровненные деревянные полы, не будут стоять по уровню (горизонтальной плоскости). Вы скажете: «Да какая мне разница, если уровень пола уходит на 2-3 сантиметра, я этого не замечу! Ведь это можно увидеть только при помощи специального инструмента.» Отвечу — вы не правы!

Потолки, что натяжные, что из гипсокартона делаются по уровню, и в таком случае после ремонта выйдет, что расстояние от пола до потолка в одном углу будет больше чем в другом.

«И что же?» — спросите вы. А то, что установив шкаф, в одном углу скажем он будет до потолка, а в другом будет щель до потолка в 2-3 сантиметра. Сделать мебель на заказ?

Фасады все равно должны иметь правильную геометрическую форму, иначе двери не будут закрываться и открываться, делать ножки выше — ниже, придумывать ещё что-то, выход найти можно всегда — но это также будет стоить денег, а дополнительно вашего времени и ваших нервов.

В некотором роде аналогом цементно-песчаной стяжки является черновой пол из плит пол из плит ЦСП.

Итог

Ни зря во всех новостройках делают стяжку. Начиная делать ремонт вы задумывайтесь о том, что будет дешевле и быстрее. И в этом обвинить нельзя никого, но в данной статье мы рассматривали качество.

В современном мире, из существующих материалов цементно-песчаная стяжка и наливные полы в разы превосходят привычные деревянные полы.

Ремонт стен в хрущевке

Так же как потолки и полы, стены в хрущёвках ни бывают ровными и редко хотя бы приближены к уровню. Начнём с последнего — для чего нам нужен уровень в плоскости стен?

Визуально в плоскости стены мы уровня не увидим, но мы можем увидеть линии.

Первое — например если от оконного откоса до угла небольшое расстояние и откос так же как и окно стоит по уровню, то в нижней части откоса расстояние до угла будет например 3 см, а в верхней 6 см — это будет заметно.

Второе — если вы решите поклеить обои с вертикальными полосками, то это так же будет заметно в углах.

Так же надо обратить внимание на установку дверей. Двери нужно устанавливать по уровню, иначе дверь будет самостоятельно закрываться, либо открываться. Так что, если нет возможности вставить дверную коробу в откос по уроню, надо выравнивать стену.

Теперь что касается неровности стен. Так же как и уровень неровность в плоскости стены особо не видны, однако если позволяют средства и возможности, то нужно хотя бы частично выровнять.

Другое дело, что хорошо будут видны углы и примыкания к потолку и стенам. Кривые углы это понятно, на счёт примыканий.

Плинтуса смонтированные к кривым стенам пойдут волной, а это будет очень заметно! Так что если вы не штукатурите стены, то нужно хотя выровнять примыкания правилами.
Выделим основные моменты:

лучший вариант — оштукатурить стены под маяк, если нет такой возможности, то:

первое — необходимо выровнять углы,

второе — выровнять примыкания со стенами и потолками.

Делая ремонт в своей квартире не забывайте о том, что текущий ремонт зданий хрущевской планировки производится крайне редко и прямо скажем — плохо. Рекомендуем вам при ремонте полностью заменить электрику.

Краска потрескалась и осыпается со стен после проведенного ремонта в подъезде дома №44 по улице Фрунзе. Сдача дома после реставрации стоимостью в 4,5 млн прошла в начале ноября. Однако в доме уже потрескалась краска на стенах, торчат провода и стоит вода в подвале, сообщает tagilcity.ru.

С момента сдачи дома после ремонта прошло чуть больше недели. Жильцы подъезда считают, что после такого ремонта нужно устранять изъяны.

«В нашем доме сделали капремонт. Не знаю, кто и как принимал их работу. Но это ужас. Вся краска трескается, осыпаться, в подвале прорвало трубу, топит, почтовые ящики до сих пор не установили, доски информационные так и не забили (они валяться возле подъездов на земле), провода торчат, полы замазаны тяп-ляп, лестницу отколотую просто закрасили и все, это ужас», — поделилась жительница дома №44.

Жильцы дома обратились в управляющую компанию «Управление», которая обслуживает дом. Но там им ответили, что ремонт уже проведен и все работы сданы.

«Где управляющая компания? Они только отметеливают от себя. Говорят, что ремонт уже проведён. Вся работа сдана. Искать где мы вам их (подрядчиков, прим. редакции) будем. А нам что делать? Старшая по дому тоже отмахивается и делать ничего не пытается. Добилась, чтобы все хорошо сделали в ее подъезде, а на остальных ей наплевать», — высказала свое негодование жительница дома.

В УК «Управление», в чьем ведении находится дом, рассказали о составе работ в рамках этого капремонта и пояснили, что косметический ремонт подъезда был предоставлен жильцам в качестве бонуса. Но, из каких средств выделяется этот бонус, пояснить не смогли.

«В капремонт входила кровля, замена канализации, штукатурка фасада, мы отремонтировали электропроводку. Подъезды делаются бонусом, на подъезды не выставляется смета, и не выделяются дополнительные средства. Следовательно, строители делают за свой счет, это не капитальный ремонт, а косметический», — ответила заместитель директора УК «Управление» Наталья Глазкова.

По словам представителя УК, строители – это подрядная организация ЗАО «Стройкомплекс», которая имеет право делать ремонт по своему усмотрению. Она пояснила, что во время ремонта жильцы сами следили за ходом работ.

«Строители – это организация, которая выиграла тендер на другие виды работ по дому. Поэтому, они могут вообще все черной краской закрасить, если у них только она в наличии. И это их право, а не жителей. У нас и так жителям пошли на встречу и делали все их «хотелки». Цвет в подъезде подобрали, все подобрали. И жители сами отслеживали ход работ и в процессе работы никаких претензий не возникало. Может в подъезде и начинается какое-то шелушение из-за несовместимой шпаклевки или еще чего-то», — сообщила Наталья Глазкова.

На сайте «Реформа ЖКХ» есть информация, что на капитальный ремонт дома по ул. Фрунзе,44 были израсходованы 4,57 млн рублей. С ЗАО «Стройкомплекс» были заключены договоры на ремонт систем теплоснабжения и водоотведения.

Помимо растрескавшихся стен, по словам жильцов, в подъезде затоплен подвал. Новые почтовые ящики не прибиты, а информационные стенды лежат возле подъездов.

«По поводу почтовых ящиков – это работа УК. К нам приходила старшая по дому, и сказала, что по 8 ящиков им вешать не надо, достаточно меньшего количества. Если в этом подъезде и дальше будет осыпаться, будем тогда делать как текущий ремонт», — рассказала представитель управляющей компании.

Проживающие в доме №44 по улице Фрунзе намерены повторно обратиться в управляющую компанию и урегулировать вопрос по ремонту.

Наш ремонт квартиры в старом фонде (часть 1) фото.

Здесь много обсуждают ремонт в новостройках, но нашему дому 70 лет. Я родилась здесь и многое со мной произошло здесь… как хорошего так и плохого. Соседи уже все родные, хоть и не жила тут 9 лет, все помнят меня и относятся с пониманием и великим терпением к нашему ремонту.

Сначала я хотела продать квартиру. Но дорого не продашь. Все-таки она старая, на первом этаже. И не факт, что в новостройке квартира будет лучше. Но решили ремонтировать и жить там сами. Плюсов у квартиры тоже хватает. 3 комнаты, 72 метра, потолки 3,2 метра, наружные стены почти метровые, расположена в самом центре города.

Мы приняли решение ломать все.

Изначально квартира выглядела так:

Видно, что она была «убита»

Так она стала выглядеть после сноса стен. Естественно несущие стены мы не трогали. Сносили с целью изменения планировки.

Это ноябрь 2014. После этого настал кризис и мы заморозили все. Продолжили только летом 2015. Первым делом решили заменить коммуникации. Но т.к. это собственность ЖЭУ, то пришлось с ними пободаться. Начали заливать пол. глубина большая перепады тоже… делали керамзит с бетоном.

Заказали дверь и окна. В кухне уменьшили окно на кухне, чтобы сделать под ним гарнитур.

Гораздо быстрее решился вопрос с переносом газовой трубы из квартиры. Она шла у нас из подъезда через всю квартиру.

Завели с улицы сразу на кухню.

А вот ч канализационными трубами пришлось повозится дольше.

Чтобы убрать этот тройник, нам пришлось у бабушки сверху поменять унитаз и разводку за свой счет. Причем работники из ЖЭУ все делали очень плохо, потом приходилось исправлять их ошибки.

Пробили вент. канал, который не работал лет 20.

Строили стены из гипсовой пазогребневой плиты.

На данный момент все стены построены. Вот примерный план будущей обстановки.

Двери в кухню и зал будут в пенале, выдвижные.

Самая маленькая комната наша спальня, побольше — дочкина.

Купили плитку в санузлы. Вообще у меня идея, использовать по максимуму натуральные текстуры и цвета. Поэтому плитка под мрамор и дерево Керама мараци. Одна стена под дерево остальные под мрамор.

Я конечно дилетант в данном вопросе, и если у вас будут конструктивные предложения, я с удовольствием их выслушаю).

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх