Buig

Специалисты широкого профиля

Квартира в новостройке или вторичка?

Новостройка или Вторичка — Сравнения что лучше и Как выбрать

Какая квартира лучше — новостройка или вторичка, что лучше купить. Сравнения, плюсы и минусы в примерах. Что выгоднее и дешевле покупать — вторичку или новостройку. Риски.

Покупка недвижимости – это инвестиции, независимо от цели ее использования. Каждый хочет получить квартиру в доме, построенном из качественных материалов, в хорошем районе с развитой инфраструктурой.

На покупку в престижном районе города не всегда хватает денег, и многие рассматривают новостройки, соблазняясь акциями и скидками сотрудников Отдела продаж строительных компаний.

Новостройкой на рынке недвижимости считается жилье от застройщика. Например, новая квартира которую купили для перепродажи сразу после сдачи дома тоже будет являться вторичным жильем. Для объективной оценки вопроса что выгоднее вторичка или новостройка под вторичным жильем понимаем квартиры в домах постройки не ранее 2012 г.

Новостройка ли вторичка что лучше, можно понять только рассмотрев все преимущества и недостатки жилья в новостройках и на вторичном рынке, с реальными цифрами и примерами.

Плюсы и минусы новостроек

Новая квартира всегда желанна, вызывает приятные ассоциации и желание сделать под себя. Свободные планировки, использование современных материалов, красивый дизайн при оформлении мест общего пользования и придомовой территории, цены за 1 м² на этапе строительства объясняют высокий спрос на первичном рынке.

Рассмотрим детально преимущества и недостатки новостроек.

Достоинства новостройки

  1. Юридическая чистота сделки – в новой квартире не будет прописано несовершеннолетних детей, дальних родственников, претендующих на наследство и т.д.
  2. Низкая стоимость — покупка от застройщика с хорошей репутацией, позволит без риска заключить договор на этапе «котлована» и приобрести квартиру с экономией до 30%, в отдельных случаях выгода бывает и больше.
  3. Новые требования к безопасности зданий, новые технологии и стандарты строительства, современные коммуникации, наличие грузового и пассажирского лифтов. Установленные счетчики на воду, автоматическое снятие показаний.
  4. Просторные комнаты, удобная планировка или свободное пространство, которое собственник распределит по-своему.
  5. Возможность выбрать этаж, расположение на этаже, вид из окна.
  6. Оборудование дома камерами наблюдения, домофоном, постами консьержей.
  7. Возможность молодым семьям приобрести в ипотеку недвижимость от партнера-банка на выгодных условиях.
  8. Ремонт новостройки можно заказать застройщику, что позволит въехать сразу после сдачи дома.
  9. Наличие платных и бесплатных парко-мест.

Недостатки жилья на первичном рынке

Минусы каждого типа недвижимости помогут решить, что лучше покупать. Основной недостаток всех новых районов высокая плотность застройки, отсутствие «зеленых» зон и перенаселенность.

Даже если продают квартиры в новостройке с отделкой, у такого жилья много минусов:

  1. Отсутствие инфраструктуры на районе и транспортной доступности.
  2. Мало застройщиков выполняют обещания при продаже и слова «качественная предчистовая отделка» является правдой только у 10% участников рынка. В остальных случаях это кривые стены и неровные полы, некачественно сделанная проводка, отсутствие какой-либо шумоизоляции (например, слышно, как кашляет сосед и у него звонит телефон на виброзвонке). Такие недостатки собственник будет исправлять за свой счет, а это дополнительные расходы. Сомнительное преимущество исходя из личного опыта — металлическая дверь и МПО от застройщика, так как подлежат замене. Качество конструкции и их установка неудовлетворительная, проемы продуваются насквозь, если квартира не в доме бизнес и премиум классов.
  3. УК, предлагаемые застройщиками, не всегда оказывают услуги качественно или стоимость услуг выше, чем на рынке.
  4. Дополнительные расходы на ремонт и покупку мебели, в размере не менее 30% стоимости квартиры. Все зависит от финансовых возможностей.
  5. Постоянные ремонтные работы. В течение 3 лет с момента сдачи дома постоянный шум в будни и выходные, что мешает отдыху и полноценной удаленной работе, растить маленьких детей в такой обстановке невозможно.
  6. Много квартирантов которые устраивают шум, портят общедомовое имущество, пускают в подъезды посторонних лиц. Особенно чревато если квартиры будет сдаваться посуточно, что не исключает наличие в доме лиц, имеющих недобросовестную репутацию и без постоянного дохода.
  7. Жилые комплексы представляют собой 2-5 подъездные дома высотой не менее 16 этажей. Например, в 4 подъездном доме на 16 этажа расположено 495 квартир. В таком «человейнике» не менее 400 машин и бесплатных проковочных мест их не хватит всем. Так как позже начнут ставить машины жители других домов и часто происходят «парковочные» войны.
  8. Высокий риск вложить деньги в «долгострой» и ждать квартиру годами, если муниципалитет найдет инвестора. Внимательными нужно быть в популярных для миграции регионах – Краснодар, Сочи, Москва, Ростов, Санкт-Петербург, Москва.
  9. Регистрация права собственности возможна только после подписания Акта приема-передачи квартиры и включения Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). До получения акта и регистрации нельзя получить налоговый вычет и оформить постоянную регистрацию в регионе.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Для принятия решения, что лучше купить вторичку или новостройку ознакомьтесь с плюсами квартир от собственников:

  • Правильно оцениваешь перспективы района и развитость инфраструктуры – наличие общественного транспорта, школ, больниц, поликлиник, детских садов.
  • Возможность сразу после покупки переехать, если квартира с удовлетворительным ремонтом и коммуникациями.
  • Адекватная стоимость услуг УК или ТСЖ, нет дополнительных расходов на содержание консьержа и охраны.
  • Можно подобрать недвижимость в любом желаемом районе. Например, недалеко от родителей или места работы, возможно кого-то привлекает шумный центр или важно наличие рядом парковой зоны/водоема. Для недвижимости, приобретаемой с целью последующей сдачи этот аспект тоже имеет значение, так как квартиранты ищут жилье, поближе к учебному заведению или работе.

Минусов у вторичного жилья меньше, так как пообщавшись с соседями узнаете информацию о собственнике и проблемах в доме.

Основные недостатки вторички:

  • Высокая стоимость из-за развитости инфраструктуры, наличия документов на право собственности, желание собственника получить слишком много и неприемлемость торга.
  • Устаревшие планировки квартир, смежные комнаты, поддержанные коммуникации, оконные рамы и двери деревянные с дефектами в работе.
  • Отсутствие грузового лифта, что увеличивает расходы при доставке крупногабаритных предметов.
  • Необорудованная придомовая территория, детские площадки травмоопасные или в неудовлетворительном состоянии
  • Неприятные запахи, из-за образа жизни собственника и соседей – прокуренные подъезды и стены, мусор по углам.
  • Невозможность выбрать этаж и месторасположение на этаже, вид из окон.
  • Отсутствие видеонаблюдения.

Что дешевле: новостройка или вторичка

На этот вопрос один ответ – кто ищет тот найдет. Есть риск купить квартиру на этапе котлована и попасть на долгострой, а иногда подворачивается срочная продажа вторички с отличным ремонтом.

Рассмотрим динамику цена на недвижимость в ЮФО.

Таблица — Рост стоимости 1-комнатной квартиры 34 м² на разных этапах строительства

Этап Стоимость м² Цена
Котлован, ограждение участка 32 000 1 088 000
30% 35 000 1 190 000
50% 40 000 1 360 000
75% 45 000 1 530 000
100% 47 000 1 598 000

Продолжительность строительства дома 1,5 года, рост цены 46,87% и при наличии такой выгоды что выбрать сомнений нет, для тех кому нужно преумножить капитал и возможной последующей перепродаже.

Заключая договор долевого участия, на этапе котлована, возможно купить двухкомнатную квартиру по цене однокомнатной.

Неоспоримое преимущество клиента — приобретение квартиры за наличные, что позволит получить скидку и у застройщика, и у собственника вторички.

Какую квартиру лучше купить можно определиться только исходя из финансовых возможностей, которые являются ключевым фактором при принятии решения.

Что лучше купить в ипотеку

Однозначного ответа на вопрос нет. С целью уменьшения переплаты выбирать то, что дешевле вторичка или новостройка.

При покупке новостройки банки предлагают ставки на 1-2% ниже, так как лоббируют интересы партнеров, которые кредитуются под будущие продажи. Однако на ремонт деньги не выдаются, поэтому платить ипотеку придется со следующего месяца после заключения договора кредитования, а переехать только через 3 месяца.

Если решите покупать квартиру в новостройке рассматривать можно любого застройщика, разница в процентной ставке будет небольшой. Важно помнить, что банки стремятся к надежному сотрудничеству, поэтому их партнеры, как правило, имеют хорошую репутацию.

На покупку вторички процент выше, но ремонт уже сделан и можно сразу переехать или поселить квартирантов, которые будут приносить доход. Инвесторы часто приобретают квартиры для сдачи в аренду, а возвращают кредит деньгами, которые получают от арендаторов.

При покупке жилья у собственника оформление ипотеки занимает меньше времени. Достаточно подписать сделать оценку рыночной стоимости в специализированной компании, заключить договор купли-продажи, оформить право собственности. На покупку в новостройке посетить банк приходится 2 раза:

  1. Подписать и зарегистрировать договор долевого участия и внести первоначальный взнос.
  2. Сдать документы подтверждающие право собственности после ввода дома в эксплуатацию, отчет об оценке и страховые полисы.

При подсчете всех расходов можно понять, что покупать вторичку или новостройку в сданном доме большого значения не имеет. Квартира от застройщика 48 м² стоит 47 000 руб., вторичная – 58 000 – 60 000. Разница в 11 000 – 13 000 является стоимостью ремонта за 1 м². Дополнительная переплата в цене – расходы за сэкономленное на ожидании время и гарантия получения жилья без ожидания.

Какая квартира лучше для сдачи в аренду

Какая квартира лучше новостройка или вторичка для сдачи в аренду – зависит от местоположения квартиры и наличия общественного транспорта. Люди, которые зарабатывают таким способом покупают вторичку рядом с учебными заведениями, торговыми центрами, офисными зданиями в которых много потенциальных клиентов или в центре города, чтобы сдавать посуточно.

Возможность получать доход сразу компенсирует переплату за вторичка, длительное ожидание сдачи новостройки и последующего ремонта.

Оптимальный вариант для заработка -самая дешевая и пригодная для проживания квартира идеальный вариант для сдачи в аренду. Рассмотрите варианты застройщика, собственными силами сделайте ремонт и сдавайте. После 3 лет, когда на районе сформируется инфраструктура стоимость аренды увеличите.

Прежде чем принять решение купить вторичку или новостройку нужно сравнить не только плюсы и минусы, но и оценить возможные риски:

  1. Основной риск покупки вторичного жилья – нарушение юридической чистоты сделки: недобросовестный продавец, который незаконно приобрел право собственности, ведет судебные дела по вопросу раздела имущества или скрыл от покупателя наличие родственников в местах лишения свободы, которые в будущем возможно доставят неприятности.
  2. Неправильное оформление регистрационных и/или платежных документов. Передавайте деньги в присутствии нотариуса, составьте нотариальную расписку. Незначительная стоимость услуг нотариуса позволит избежать риск мошенничества и предъявления в будущем претензий по недоплате или неправильно оформленному договору купли-продажи.
  3. Новострой могут не ввести в эксплуатацию, причем гарантией успешной сдачи дома не является завершающий этап строительства. В разных городах есть «долгострои» как с 2-3 этажами, так и с уже вставленными МПО без коммуникаций. Чем больше построен объект, тем выше шанс, что на него найдется инвестор и введет в эксплуатацию. Когда вкладывать в долевое участие каждый определяет самостоятельно. Эксперты и риелторы считают, что крупным застройщикам можно доверять и покупать «с нуля», другие рекомендуют в наше нестабильное время вкладывать, только когда возведен дом, но впереди еще внутренние работы.
  4. Соседи в новостройке останутся «темной» лошадкой до заселения, и только после заселения станет ясно, насколько повезло или нет. Немало вероятно, что квартиру будут сдавать в аренду пьяницам и дебоширам, или студентам которые громко слушают музыку и поют караоке до утра. Собственники обычно адекватные люди, так как накопить довольно большую сумму или оформить ипотеку асоциальным личностям не удается. При выборе вторички с соседями знакомитесь до покупки.
  5. Раньше строили надолго и относились к процессу серьезно, а сейчас многие стандарты и требования нарушены – недостоверные площади, кривые полы и стены с трещинами, незаконная застройка на участках, предусмотренных под индивидуальное жилищное строительство. Незаконные постройки в дальнейшем могут быть снесены по решению Администрации города.

Советы

При выборе квартиры в новостройке ознакомьтесь с генпланом, чтобы узнать перспективы строительства социальных объектов, магазинов, трамвайных путей и станций метро. Обязательно посмотрите, будет ли напротив дом строится еще один, так как многие жалуются, что покупали «шикарный вид из окна», а теперь окно в окно, что незначительно влияет и на стоимость недвижимости.

Дополнительной выгодой при покупке в квартиры — налоговый вычет 13% от стоимости недвижимости, не более 260 000, возврат процентов по ипотеке 13%, максимально 390 000.

Если на покупку квартиры не хватает 1 000 000 – 1 200 000, а продавец готов сделать хорошую скидку оцените, что будет выгоднее. Например, при расчете наличными скидка составит 100 000 – 150 000 руб., а при ипотеке есть возможность сэкономить на процентной ставке по кредиту 3-4% в год и получить налоговый вычет.

Таблица — Сравнение ипотеки и потребительского кредита, в размере 1 000 000 на 5 лет

Показатель Потребительский кредит Ипотека
Сумма кредита, руб. 1 000 000 1 000 000
Ставка, % 11 8,75
Платеж в месяц, руб. 21 742 20 916
Экономия на сумме платежа, в месяц 826
Минимальная экономия на переплате за 5 лет 49 560
Доходы имущественный вычет, минимальная сумма 130 000
Компенсация процентов по ипотеке 11 375
Дополнительные расходы 40 000

Дополнительные расходы при ипотеке за 5 лет:

  • оценка недвижимости 10 000
  • страхование недвижимости 4 000 каждый год
  • страхование жизни 2 000 каждый год

Выгоды при покупке в ипотеку очевиднее, на первый взгляд, но переплату по кредиту не покроет ни одна компенсация.

Не торопитесь с покупкой квартиры, смотрите много вариантов, сравнивайте цены, изучайте преимущества районов, расположение на разных этажах, виды планировок.

Предложений от застройщиков на рынке с избытком и после принятия решения в новостройке квартиру купить успеете, а выгодный вариант на вторичном рынке можно упустить.

На практике был случай, что при средней стоимости 3-х комнатной квартиры у застройщика 4 000 000 руб., клиенты купили «горячее» предложение с хорошим ремонтом и мебелью, встроенной бытовой техникой по цене новостройки, в развитом районе. И это далеко не исключение из правил.

После покупки квартиры перемеряйте площадь, и если она окажется меньше, указанной в ДДУ с застройщика требуйте компенсацию.

Принимая решение, о покупке новостройки, почитайте отзывы жильцов, ранее сданных домов, узнайте были ли нарушения сроков сдачи, качество строительных материалов и предчистовой отделки, стоимость коммунальных услуг и УК.

Для уменьшения размеров расходов при покупке в новостройке предварительно узнайте стоимость 1 куб. м. горячей воды, так как в новых домах она довольно дорогая. Установка бойлера позволяет сэкономить и окупить расходы в первые 6-8 месяцев эксплуатации, в зависимости от потребляемого объема.

При недостатке денежных средств или нежелании платить ипотеку сделайте обмен вторички на новостройку. Это хороший способ приобрести новое жилье на полученную разницу и не платить банку проценты.

Заключение

Нельзя сказать, что лучше новостройка или вторичка. При выборе квартиры учитывайте свои потребности и желания. Новые современные дома комфортабельны, но большое количество соседей, дополнительные расходы на содержание консьержей и камер, шум с улицы и неустроенность района ближайшие несколько лет.

Вторичное жилье – безопасность, минимальное количество соседей, широкие лестничные площадки, толстые стены и широкие подоконники. Не всегда вторичка бывает ветхой, как и первичка есть отличного качества с хорошей отделкой и не требующей больших вложений.

Молодым семьям, при недостатке денежных средств можно покупать отдаленные районы. С учетом динамики роста населенных пунктов «вчерашние тьмутаракани» через 3-5 лет становятся популярными районами. Сравним на примере, где выгоднее купить однокомнатную квартиру в новостройке или вторичку.

Купив 1 – комнатную квартиру 4 года назад, 31 м², за 1 300 000, ее стоимость сегодня уже 2 500 000. На районе построили магазины, детский сад, скоро проведут трамвайную линию, и цена снова увеличится. «Пассивный» доход 1 200 000 не обеспечит ни один депозит.

Динамика цен на вторичное жилье незначительная, так как изначально все достоинства от месторасположения до ремонта были включены в цену покупки.

При выборе квартиры учитывайте свои потребности и желания, а не хвалебные оды риелторов и менеджеров продаж.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное Вам спасибо за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

(1 оценок, среднее: 5,00). Оцените пожалуйста, мы очень старались!

Какую квартиру лучше купить – вторичку или новостройку?

Стать первыми обладателями ключей от новенькой квартиры, не торопясь выбрать этаж и вид из окна, планировать и воплощать в жизнь новое вместо того, чтобы переделывать старое – мало кто откажется от этих преимуществ при выборе жилья. Новостройка или вторичка — что лучше? Непосвященным такой вопрос кажется несложным, а ответ на него очевидным – новое всегда лучше, красивее и комфортабельнее старого. Но покупатели часто оказываются перед выбором в условиях сжатых сроков и финансовых ограничений.

И тогда на первый план выходят другие отличия: стоимость квадратного метра; условия ипотечного кредитования; сроки и нюансы оформления квартиры в собственность; юридический статус и возможные риски. Только при детальном рассмотрении и трезвом взвешивании всех факторов решение окажется правильным. Чтобы помочь читателям принять его быстро, рассмотрим ключевые различия и особенности новостроек и вторичного жилья.


Что дешевле: вторичка или новостройка?

Считается, что строящееся жилье априори стоит дешевле готового. Покупатели выступают соинвесторами – вложившись на этапе котлована, они получают существенную скидку. И это справедливо – ведь расплатой за низкую стоимость становятся долгие месяцы, а чаще – годы ожидания. Однако в каждом регионе – свои правила, которые диктует рынок. Если изучить статистику, то можно заметить, что более низкая стоимость новостроя вовсе не является аксиомой.

На сегодняшний день Москва, Ленинградская область и Нижний Новгород играют против правил, продавая стены дороже готовых квартир. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара честно демонстрируют ощутимое различие в пользу новостроек. В среднем же по стране стоимость квадратного метра в обоих сегментах постепенно сравнивается, хотя вторичка все еще стоит дороже.

Такое нарушение правил легко объяснить. Как только застройщик оформляет свеже-сданные квартиры в собственность, новое жилье становится вторичным. Хотя от момента приемки Госкомиссией проходит совсем короткий срок, оформление сделки будет иным. Вместо долевого участия или переуступки права требования продавец и покупатель смогут подписать обычный договор купли-продажи недвижимости. Высокая стоимость таких востребованных объектов и влияет на рынок, уравнивая статистику в обоих сегментах.

Дешевле всего обойдутся квадратные метры, которые существуют пока только на бумаге – здесь ждать придется не только оформления собственности, но и возведения стен, при этом получить твердые гарантии, что стройка будет идти строго по графику и не замрет на любом из этапов – невозможно. Можно лишь полагаться на собственную интуицию, и на положительную историю выбранного застройщика.

Чем ближе к приемке здания Госкомиссией, тем активнее растут цены. К моменту заселения они окажутся сопоставимы со вторичным рынком, при том, что от вручения ключей до получения свидетельства о праве собственности может пройти от 6 месяцев до 2 лет.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.


Юридические риски

За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.

Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.

Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.

Вся документация должна быть предоставлена клиентам по первому требованию, а добросовестный продавец охотно и подробно расскажет обо всех полученных разрешениях – от договора аренды или покупки земли до последних согласований с государственными инстанциями. Такие документы должны быть выложены и на официальном сайте объекта.

Больше всего страдают легковерные соинвесторы и дольщики, поддавшись убеждениям, что разрешения будут оформлены задним числом. На сегодняшний день нормы и требования очень высоки, и любые нарушения в строительной и разрешительной документации легко могут стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой области настолько силен, что и успешное завершение строительства не станет гарантией счастливого новоселья. Уже готовые и заселенные здания при грубых нарушениях и фальсификациях с бумагами могут быть признаны самостроем и снесены.

Что нужно знать о новостройках

Высокие потолки, просторные холлы, современные отделочные материалы и прочные монолитные конструкции – всем этим привлекают покупателей новые дома. Но это далеко не единственное, что следует знать о них. От прелестей рекламного проспекта новоселов иогкт отделять суровые и малокомфортные реалии.

1. Строительная площадка вместо двора. При возведении нескольких очередей или корпусов вместо обещанных газончиков и детских городков под окнами в течении нескольких лет могут продолжаться строительные работы. Это следует учитывать покупателям первой очереди крупных жилых комплексов.

2. Многие предпочитают новые дома, чтобы воплощать самые смелые дизайнерские идеи. Однако приходится помнить, что фантазия без границ возможна только в монолитных сооружениях, кирпичные и панельные здания потребуют обязательного согласования планируемых перепланировок, а некоторые их варианты окажутся невозможными.

3. С отделкой или без? Размышляя, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку, не забывайте, что значительная часть сдается без отделки, и речь идет вовсе не о плитке или обоях. Покупателя в прямом смысле встретят голые бетонные стены, полы и потоки. Вложения в доведение такой «коробки» до жилого вида потребуются значительные, ведь все отделочные работы от проводки до штукатурки лягут на плечи новоселов.


В каком случае можно купить новостройку, а в каком отдать предпочтение вторичного жилью

Существуют обстоятельства, идущие наперекор нашим планам и мечтам. При выборе многое будет зависеть не столько от объективных плюсов и минусов новостроек и вторичек, но и от имеющихся условий и возможностей покупателя.

Необходимо срочно вселиться в квартиру

Какое жилье лучше купить, вторичку или новостройку если квартира нужно уже сегодня? Ведь в этом случае время поджимает, финансовые возможностью ограничены, а люди и вещи остро нуждаются в новой крыше над головой. Если покупка станет единственным жильем, от новостройки придется отказаться. Очень редкий объект может похвастаться полным совпадением указанных сроков сдачи и заселения с реальными, а планируемый переезд и новоселье даже при удачных обстоятельствах может отложиться на год.

Инвестиции в жильё

Резкие колебания национальной валюты заставили многих обратиться к недвижимости как к способу сохранить, или даже приумножить накопления. Здесь не стоит соблазняться привлекательными ценами в старом фонде. Сегодня постройки 60-80-х годов уже считаются устаревшими, и в дальнейшем они будут лишь дешеветь. Желающим сэкономить разумнее будет присмотреться к строительству в отдаленных, но перспективных районах, сверяя недорогие варианты с 5-10 летним планами городской застройки. Одновременно с развитием коммуникаций и транспортных сетей будет расти и стоимость таких объектов.

Квартира для сдачи в аренду

Мнения риелторов относительно выбора квартиры под сдачу в аренду не едины. Большинство специалистов считает, что лучше вкладываться в старый фонд в районах со сложившейся инфраструктурой – ведь такое жилье максимально быстро находит своего арендатора. Здесь не слишком важен метраж и высота потолков. Но некоторые уверены, что времена низкого качества отходят в прошлое, и современный съемщик предпочтет удаленность и отсутствие сложившейся инфраструктуры качественному и современному строительству. Здесь важно не перегибать палку, выбирая золотую середину – в противном случае можно вложиться в настоящее гетто, где под аренду будут выставлены целые подъезды и корпуса.

Нет нужды в немедленном вселении

Если квартира приобретается для себя, но нужды в немедленном заселении нет, то идеальным решением станет новостройка со свободной планировкой. Здесь вы сможете планировать расположение спален, продумать дополнительные технические помещения, выбрать этаж. Отделочные работы будут проходить одновременно во всем доме, и к моменту переезда новоселов уже не будут беспокоить строительные шумы от соседей.

Если вы заметили ошибку, не рабочее видео или ссылку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Поделиться: 0

Новостройка или вторичка: что лучше купить?

После того как вы утверждаетесь в желании приобрести жилье, закономерно возникает вопрос о том, что лучше: вторичка или новостройка. Решить подчас бывает непросто, особенно если цены на недвижимость обоих типов не сильно отличаются. В каждом из вариантов есть ряд достоинств и недостатков. Сегодня мы разберем их все, чтобы вы смогли принять взвешенное и правильное решение.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.

Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.

Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.

Критерии для сравнения

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее приобрести именно в вашем случае, мы предлагаем уделить внимание следующим критериям:

  1. Имеющийся бюджет на покупку и последующий ремонт.
  2. Инфраструктура и благоустройство.
  3. Сроки приобретения.
  4. Необходимость прописки.
  5. Желание и возможность получить доход с покупки.
  6. Необходимость ипотечного кредитования.
  7. Юридическая чистота.

Давайте разберем каждый из критериев, чтобы понять, в чем разница между квартирой в новостройке без предыдущих собственников и жильем со вторичного рынка.

Плюсы квартиры в новостройке

Современный дом с продуманной планировкой для многих выглядит гораздо привлекательнее устаревших архитектурных решений из прошлого хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще достоинства есть у таких квартир?

  • Бюджет – низкая стоимость.

Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле, то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета. Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной. Однако это достоинство сопровождается и повышенными рисками, которые мы разберем ниже.

  • Благоустройство – условия, планировка, гарантии.

Принимая решение о приобретении объекта недвижимости на раннем этапе строительства, часто у вас есть возможность выбрать планировку или изменить стандартную. Застройщики готовы идти навстречу даже без доплат со стороны будущего покупателя. Но даже без этого квартиры в новых домах обычно просторные и с продуманной комфортной планировкой.

Все счетчики будут установлены, как и пластиковые окна. Чаще всего лестничные клетки просторные, предусмотрена парковка, двор облагорожен, лифты рабочие и современные. Все выполнено из современных материалов, что позволяет надеяться на высокое качество и долговечность.

На потолок, окна, стены и инженерные коммуникации застройщик почти всегда дает гарантию. В том случае, если в оговоренный период возникнут проблемы, причиной которых не являетесь вы, то можно обратиться к застройщикам и компенсировать все за их счет.

  • Потенциальный доход – аренда, перепродажа.

Квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями охотно арендуют. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт. Так что если вы намерены только извлекать выгоду из покупки, а не жить в ней самостоятельно, новостройка – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку. С другой стороны, для квартир под сдачу зачастую не покупают самое дорогое и качественное, так что и здесь вы в плюсе.

Кроме того, как уже было сказано выше, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы получаете возможность получить до 30 % прибыли, просто перепродав жилье по факту его получения, без дополнительных инвестиций.

  • Юридическая чистота – никакого темного прошлого.

До вас никто не владел этим жильем, никакого криминала, никаких негативных событий в этих стенах гарантированно не происходило. Вы первый и единственный хозяин.

Минусы «чистой» квартиры

Несмотря на обилие преимуществ и, самое главное, невысокую цену, приобретение квартиры в строящемся доме может быть чревато проблемами. Какими именно? Попробуем разобраться.

  • Бюджет – затраты на ремонт, финансовые риски.

В ряде случаев вы получаете просто бетонную коробку, где нет даже инженерных коммуникаций. Затраты на доработку будут существенными.

Куда более серьезной проблемой может быть банкротство застройщика. Да, таких случаев единицы на всю страну, когда покупатели остаются с носом, но нужно учитывать даже эту мизерную вероятность. Хотя сейчас почти все застройщики застрахованы от банкротства. Куда более распространенная проблема – несоблюдение сроков сдачи, когда у застройщика проблемы с ресурсами.

  • Сроки приобретения – придется подождать.

В любом случае, приобретая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик будет самым добросовестным и сдаст объект точно в срок. Совсем беда, когда сроки затягиваются, переносятся раз за разом, а потенциальные жильцы никак не могут повлиять на ситуацию.

Чтобы снизить риски попасть к ненадежному застройщику, можно почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если речь о мошенниках, в интернете вы скорее всего найдете истории пострадавших или порочащие репутацию фирмы истории. Однако их отсутствие – еще не гарантия добросовестности, стоит помнить об этом.

  • Инфраструктура – временная изоляция.

Обычное дело – въехать в новостройку далеко от центра, ничем не окруженную. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть для кого развиваться. Нередко застройщики предполагают помещения на первом этаже для бизнеса: магазинов, частных детских садов и спортивных залов. Но все равно нужно быть готовыми к периоду пустоты вокруг.

  • Прописка – возможные трудности.

Зарегистрироваться в квартире можно лишь после ее перехода в вашу собственность. Но в жилье категории «апартаменты» прописка невозможна по определению!

Что представляют собой апартаменты? По сути это квартира в жилом доме, предназначенная для нахождения в ней людей, но без статуса жилой недвижимости (своего рода офисное помещение с возможностью заселения). Цены на такое жилье могут быть существенно ниже, поскольку к обустройству нежилых помещений выставляют иные требования. Владельцы апартаментов вынуждены платить больше за коммунальные услуги, поскольку для них тарифы идентичны нежилым помещениям.

Говоря языком цифр, специалисты сообщают, что по сравнению с ежемесячной квартплатой за жилье 80 – 100 квадратов владельцы апартаментов платят больше на 2 – 2,5 тысячи рублей. Продавцы подобного жилья считают, что разница в платежах на несколько лет покрывается благодаря сниженной цене на такие квартиры.

  • Ипотека – повышенная ставка.

Ряд сложностей может подстерегать потенциальных покупателей первичного жилья. Банки без энтузиазма рассматривают заявки на покупку недостроенных объектов из-за рисков затянутых сроков сдачи. Процентная ставка при этом обязательно окажется на 2-4 % выше, чем на вторичку. Так что раздумывая над тем, что лучше купить в ипотеку, вывод напрашивается сам собой.

Достоинства вторичного жилья

Для некоторых вторичное жилье кажется непривлекательным только потому, что в нем уже кто-то жил до этого. Отбросив эмоциональные аргументы, давайте взглянем прагматично на все преимущества таких квартир.

  • Бюджет – экономия на ремонте.

Несмотря на то, что цены на вторичное жилье выше, квартира вам достается уже обжитая, со всеми коммуникациями, ремонтом, а часто даже с мебелью. Если вы планируете просто сдавать ее, то даже не придется обновлять под свои вкусы. Да и для собственной жизни потребуются гораздо меньшие вложения, чем обустройство голых стен.

  • Инфраструктура – полный комплекс.

Давно построенные дома окружены всем необходимым, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, спортивные залы, кинотеатры и прочее.

Рынок вторичного жилья огромен, так что у вас есть возможность подобрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парку, метро, в хорошем районе, рядом с университетом и т. д.) Кроме того, есть возможность оценить соседей и понять, насколько спокойной будет ваша жизнь рядом с ними. Такой роскоши владельцы недостроенного жилья себе позволить не могут.

  • Сроки приобретения – минимум ожидания.

Въехать в понравившееся жилье вы сможете сразу же после заключения сделки, тогда как с новостройкой даже при покупке на последнем сроке ждать придется несколько месяцев + время на ремонт.

  • Прописка – стандартная процедура.

Зарегистрироваться по адресу свежеприобретенного жилья не составит труда, ведь это стандартная процедура.

  • Потенциальный доход – аренда.

Сдать квартиру со вторичного рынка легко. Как уже отмечалось выше, часто даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. А вот с получением дохода от перепродажи вряд ли получится выиграть много. Удачным исходом будет продажа за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.

  • Ипотека – стандартные условия.

У банков нет никаких предубеждений относительно оформления ипотечного кредитования для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Одобрят заявку или нет – зависит от вашей финансовой состоятельности!

Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры

К сожалению, большое количество достоинств вторичного жилья не покрывает полностью все риски его приобретения. Но зная «врага» в лицо, вы значительно упростите себе жизнь и повысите шансы на успех.

  • Бюджет – более высокие цены за квадратный метр.

Можно подобрать недорогой вариант, но обычно низкие цены чем-то обусловлены: плохой репутацией района, неудобным расположением, неадекватными соседями, мрачной историей жилья или плохим состоянием самого дома и прочими неприятными сюрпризами.

  • Потенциальный доход – никакой быстрой прибыли.

Не стоит рассчитывать, что вам удастся выгодно перепродать только что приобретенное на вторичном рынке жилье. Цены на каждый объект зачастую основательно аргументированы, так что заломить прайс вряд ли удастся. Разве что вам повезет приобрести жилье за бесценок, потому что владельцам срочно нужны деньги и они демпингуют.

  • История и юридическая чистота – мошенники и «плохая карма».

Кому-то это может показаться смешным, но множество людей действительно обращают внимание на историю квартиры, которую приобретают. Некоторые отказываются жить там, где недавно кто-то умер или было совершено преступление. Но владельцы часто скрывают темное прошлое объектов недвижимости в надежде на быструю сделку.

Повезет, если скрывали только соседа-алкоголика или умершую на диване в гостиной прапрапрабабушку. Гораздо более серьезными последствиями может обернуться мошенничество с документами. Вряд ли вы обрадуетесь, когда на пороге появится еще один законный владелец квартиры и предъявит свои права. Решается это оплатой услуг подкованного юриста, но стоят услуги такого специалиста немало.

  • Благоустройство – неожиданные расходы на обновление.

Ветхость стен и инженерных коммуникаций – обычное дело, когда речь идет о старых домах, построенных двадцать и больше лет назад. Пусть вас не вводит в заблуждение хороший вид фасада, ведь это не гарантирует и хорошего общего состояния.

При покупке на вторичном рынке лучше всего проверить прочность дома и инженерных систем с помощью экспертов, услуги которых придется оплатить отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете заплатить половину стоимости жилья при капитальном ремонте и укреплении всей конструкции здания.

Рейтинг вторичного жилья по прочности здания

Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.

  • Дома монолитного типа – до 300 лет.
  • Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
  • Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
  • Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
  • Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
  • «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).

Что же выбрать?

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.

Попробуйте расставить предложенные нами критерии, ориентируясь на собственные приоритеты. Например, если для вас не играет роли темное прошлое квартиры и рамки бюджета довольно свободные, то вторичный рынок выглядит более привлекательно. Если же вам бы хотелось «чистую» квартиру, в которую не ступала еще нога другого владельца, а в средствах вы стеснены, то стоит ориентироваться на первичный рынок.

Делитесь результатами в комментариях! Какая квартира была бы идеальной для вас и вашей семьи и почему?

Какое решение вы бы ни приняли, помните, что важно отнестись к процессу выбора внимательно, последовательно и с должной долей подозрительности. Это убережет вас от необдуманных поступков и неудачных сделок. Надеемся, что эта статья была для вас полезной. Еще больше материалов по недвижимости вы сможете получить, подписавшись на наши обновления!

Вторичное жилье или новостройка: плюсы и минусы

В данном вопросе главным критерием выбора для покупателей является стоимость. Сделав выбор в пользу квартиры в строящемся доме, многие даже не рассматривают как вариант жилье, приобретенное на вторичном рынке. Давайте рассмотрим преимущества и недостатки данных видов жилья.

Что выгоднее: новостройка или вторичное жилье

Выбор квартиры зависит от ваших возможностей и целей. Если вам важно сэкономить на приобретении жилья, следует выбрать новостройку, но учтите, что придется оплатить ремонт и купить мебель.

Однозначно ответить на вопрос: что лучше новостройка или вторичное жилье, невозможно. У каждого покупателя свои приоритеты.

Самое главное – обращайте внимание на качество квартиры, её местоположение, удобство планировки, этажность и т.д. При этом объективно оценивайте ваши возможности и потребности.

Если для вас важна «чистая» квартира, которая ранее не имела владельца, выбирайте новостройку. После получения вами свидетельства о госрегистрации статус жилья поменяется. Оно станет уже вторичным. В муниципальных квартирах жильцы заключают договор социального найма и не имеют свидетельства о госрегистрации.

Плюсы новостройки:

  • низкие цены на начальном этапе строительства;
  • современная планировка;
  • новые инженерные системы.

Минусы новостройки:

  • удаленность от центра города;
  • ограниченная инфраструктура;
  • недостаточное транспортное сообщение;
  • необходимость ремонтных работ после окончательной усадки здания;
  • сложность в получении регистрационных прав и получении налогового вычета.

Плюсы вторички:

  • быстрое заселение и получение постоянной регистрации;
  • нет необходимости проводить капитальный ремонт.

Минусы вторички:

  • риск купить жилье по завышенной стоимости;
  • необходимость проверки на юридическую чистоту перед покупкой;
  • изношенность коммуникаций;
  • плохая звукоизоляция.

Рекомендации экспертов

Прежде чем ответить на вопрос, какую лучше купить квартиру вторичку или новостройку, учтите следующие критерии:

  1. Стоимость вторичного жилья за 1 м2 зачастую выше аналогичной площади в строящемся доме, но цена фиксированная и не изменяется. На этапе строительства в новом доме стоимость 1 м2 будет низкой, а после его сдачи в эксплуатацию резко возрастает.
  1. Если вы желаете сразу заселиться в квартиру после оформления всех документов, ваш выбор – вторичное жилье. Въехать можно сразу после заключения сделки. Ключи от квартиры в строящемся доме вы получите спустя месяцы или годы, в зависимости от стадии строительства многоквартирного дома.
  2. Рынок вторичного жилья предлагает больше вариантов квартир, от комфортабельных до класса «эконом». Квартиры в хороших районах строящегося ЖК скупают ещё на стадии закладки фундамента. К концу застройки на продаже обычно остаются невостребованные варианты.
  3. Многие пытаются заработать на инвестициях, вложив свободные денежные средства в жилую недвижимость. В этом случае взвесьте все «за» и «против», прежде, чем покупать вторичку или новостройку в определенном районе города.
  4. Учтите, что цена за 1 м2 в новостройке растет прямо пропорционально стадии строительства. В результате владелец будущего жилья может получить доход до 30% годовых – в том случае, если строительство пройдёт без заморозок. Стоимость вторичного жилья изменяется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Заработать на вторичном жилье можно, сдавая его в аренду. Доход будет зависеть от ежемесячной платы, качества ремонта, района проживания и других факторов.
  5. При приобретении нового жилья вероятность поселиться рядом с неадекватными соседями довольно низкая. Квартира в новостройке юридически чиста, в ней никто не жил. Все коммуникации новые, неизношенные.
  6. Что лучше – купить новостройку или вторичное жилье с учётом использования современных материалов и новых технологий строительства? Конечно, квартира в новом доме всегда лучше: новые трубы, удачная планировка, новая электрика, современные окна со звукоизоляцией, ровные стены, комфортабельный лифт. Что касается качества строительных материалов, этот вопрос зависит от добросовестности застройщика.

Если вы желаете приобрести квартиру в новостройке или вторичке, подберите самостоятельно подходящие для вас объекты и обратитесь напрямую к застройщику. Не спешите с приобретением. Сравните цены и преимущества проживания.

Чтобы избежать долгостроя, обратитесь к независимым юристам для того, чтобы провести аудит новостройки. Сторонняя компания не связана с продажей квартир и может сделать грамотный, адекватной анализ, дать полезные рекомендации.

Ипотека: вторичка или новостройка

Если вы покупаете квартиру в кредит, то ставка по ипотеке на приобретение новостройки примерно на 2% ниже. Однако на ремонт деньги не выдаются. Покупая вторичку в кредит, вы получаете готовый ремонт за счет заемных средств.

Как правило, в приличных квартирах, приобретённых на вторичном рынке, ремонт делать не нужно, но стоимость их на порядок выше, чем в новостройках и ЖК, находящихся на стадии строительства.

Новостройка или вторичка: отзывы

Если ориентироваться на отзывы, оставленные в пользу того, какое жилье лучше приобретать, большая часть их связана с рисками. Так где выгодно купить квартиру по мнению россиян?

Если вы приобретаете квартиру в недостроенном доме, нет гарантии того, что стройка будет завершена своевременно. Определить или вычислить ход развития событий нереально. На практике часто строительная компания затягивает сроки сдачи, и с этим ничего нельзя поделать. Никакие обращения в суды фактически не дают результатов.

Правительство пытается свести к минимуму такие риски, руководствуясь законом об обязательном страховании застройщиков от банкротства. Но даже штрафы за задержку не мешают строительным компаниям затягивать сроки сдачи объектов.

Новостройка или вторичка, что лучше? Взвесьте все факторы в совокупности, чтобы в будущем не пожалеть о своем выборе.

Важно: выбирайте квартиры застройщика, который пользуются доверием, имеет авторитет в вашем городе, а сданные им ЖК безупречны, имеют положительные отзывы жильцов.

Процесс приобретения квартир на рынке вторичного жилья тоже имеет некоторые риски, связанные с оформлением договора купли-продажи. После подписания договора сделка может быть расторгнута по следующим причинам:

  • появились третьи лица, имеющие законное право собственности на проданную квартиру;
  • проведено неправильное оформление платежных документов. Платёж должен быть подтвержден актом и распиской, содержащими полную и понятную информацию о том, за что и кому были переданы деньги;
  • неоплата договора, нежелание сняться с регистрационного учета и покинуть продаваемую квартиру;
  • сделка не зарегистрирована в Федеральной службе госрегистрации кадастра и картографии (Росреестре). Только после перехода прав собственности от продавца к покупателю (на 11 день после подачи документов на госрегистрацию жилья), договор считается состоявшимся.

Дать универсальный ответ на вопрос, что лучше – новое жилье или вторичка – не получится. Нужно учитывать особенности конкретной ситуации, потребности и возможности покупателя.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх