Buig

Специалисты широкого профиля

Как из комнаты сделать студию?

Можно ли из комнаты сделать квартиру-студию?

Источник фотографии

Прицениваясь к комнатам или квартирам-студиям, покупатели почти всегда думают о модернизации. Но легализовать перепланировки в малометражном жилище – дело долгое и не всегда приводящее к желаемому результату.

О том, какие перепланировки можно узаконить, а какие не подлежат легализации, мы писали в одной из недавних публикаций. У владельцев просторных квартир немало возможностей поработать над дизайном, эргономикой и функциональностью жилища. Перепланировка в малогабаритном объекте – случай почти всегда сложный. Ведь у собственников комнат и квартир-студий обычно на счету не только каждый метр, но и каждый рубль. Поэтому именно в таких объектах чаще всего встречаются нелегальные перепланировки. Чем рискуют покупатели «незаконных» объектов и какие варианты модернизации имеют шансы быть легализованными?

Студия из комнаты: почти нереально

Один из самых распространенных сегодня вариантов модернизации демократичного жилья – превращение комнаты в коммуналке в подобие квартиры-студии. Для этого в жилом помещении организуют мини-кухню, выгораживают санузел, устанавливают душевую кабину.

В каталогах объявлений о продаже жилья такие объекты встречаются сплошь и рядом. В одних случаях они фигурируют в разделах комнат, в других – экспонируются как квартиры и предлагаются также отнюдь не по ценам комнат.

Нередко в старинных домах встречаются не просто комнаты, а целые залы – с пятиметровыми потолками и площадями до 50 кв. м, упрятанные вглубь коммуналки. Теоретически в таком зале, имеющем кубатуру небольшого коттеджа, можно разместить не то что студию, а двухуровневую квартиру оригинальной планировки. На практике дело обстоит гораздо сложнее. Например, если под таким залом располагаются жилые комнаты, размещение кухни и санузла в нем не может быть узаконено в принципе: это запрещено нормами Жилищного кодекса РФ.

Поэтому, если в каталоге объявлений экспонируется, к примеру, «однушка» площадью 22-27 кв. м на среднем этаже дома старого фонда или сталинки, то, скорее всего, речь здесь идет о комнате с нелегальной перепланировкой.

Исключения, впрочем, бывают. Так, в старом фонде встречаются и вполне законные объекты со студийными планировками либо такие квартиры, где кухня совмещена с прихожей. Чаще всего это так называемые дворницкие квартиры на первых этажах.

Чтобы узнать, легальна ли произведенная модернизация, вам достаточно попросить у продавца техпаспорт жилого помещения

Случается, что продавцы «комнат-студий» готовы предъявить покупателю проект и заверить, что легализация перепланировки – вопрос почти решенный. Но здесь следует понимать, что, несмотря на общие правила, в разных частях города районные межведомственные комиссии, в компетенцию которых входят вопросы согласования перепланировок, могут разрешить или не разрешить модернизацию.

Узкое горлышко – коммуникации

В историческом центре (в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах) шансы на превращение коммунальной комнаты в квартиру невелики. Все упирается в пропускную способность внешних инженерных сетей.

Главная проблема, с которой здесь приходится сталкиваться, – недостаток инженерных мощностей. Так, установить газовую плиту и водонагреватель вам разрешат только в том случае, если в помещении есть окно и имеется возможность организовать вытяжку. Для этого в стенах старого дома придется поискать вентканалы или недействующий дымоход, до которого можно дотянуть гофрированный воздуховод.

Если с дымоходами проблема, возможна установка электрического бойлера и электроплиты вместо газовой. Требования к вентиляции в данном случае снижаются, но остается проблема энергомощностей, которые в старом фонде и нашпигованных коммуналками сталинках почти всегда в дефиците. Снабжающие организации обязаны обеспечивать индивидуальных потребителей электроэнергией из расчета 3 кВт на квартиру (причем это постоянная величина, вне зависимости от того, идет ли речь о квартире-студии или о большой коммуналке).

В зоне старой застройки у поставщиков коммунальных услуг технических возможностей для выделения дополнительных мощностей обычно нет. При этом узким горлышком являются не внутридомовые, а внешние инженерные сети (и не только электроснабжения, но также водопровода и канализации), к которым кроме жилфонда подключено множество коммерческих потребителей.

В принципе, у районных межведомственных комиссий (МВК) центральной части города могут найтись возможности «вписать» в многоквартирный дом еще одну квартиру. Но тех, кто жаждет «разойтись» с соседями, – намного больше. Поэтому руководители МВК стараются не создавать прецедентов для массовых обращений владельцев комнат, желающих обзавестись индивидуальными удобствами.

Сообразить на двоих

Чуть больше шансов разделиться имеют обитатели небольших коммуналок, имеющих два входа – с черной и парадной лестницы. Но только совпадение всех нижеперечисленных условий делает возможной перепланировку, в результате которой из состава большой квартиры, обычно коммунальной, можно выделить маленькую, отдельную.

Во-первых, необходимо заручиться согласием всех собственников (правда, если их много – договориться почти невозможно).

Во-вторых, должна быть возможность разместить в выделяемой квартире кухню, прихожую и санузел в строгом соответствии с нормами Жилищного кодекса и правилами перепланировки (о них мы уже писали, напомним основные: кухни нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы – над жилыми комнатами и кухнями нижних этажей).

В-третьих, должны иметься технические возможности обеспечить кухни и санузлы водопроводом, канализацией и вытяжной вентиляцией.
И наконец, как мы уже отметили, крест на проекте модернизации может поставить дефицит энергомощностей.

Но питерский старый фонд подкидывает специалистам по согласованию перепланировок и задачи, попросту не имеющие решения. Так, может оказаться, что в коммуналке, в которой вы приобрели долю, кухня исторически и вполне законно располагается над жилой комнатой (в прежние годы на это закрывали глаза) или санузел – над соседской кухней. Казус в том, что при разделении такой квартиры на две «удобства» окажутся вне закона, потому что в результате перепланировки создается объект нового строительства, не соответствующий ужесточившимся требованиям ЖК, СНиПов и санитарных норм. Шансы на согласование проекта перепланировки в данном случае равны нулю.

Если ваш объект недвижимости все-таки соответствует вышеназванным требованиям – можно начинать действовать по схеме, которую мы уже описывали, и заказывать проект перепланировки. Но для этого придется обращаться не в дизайн-студию, а в профессиональную проектную организацию, которая возьмет на себя согласование проекта в надзорных инстанциях и МВК. Именно этот орган, рассмотрев все за и против, разрешит проведение строительных работ, а потом, когда они будут закончены, даст предписание на ввод объекта в эксплуатацию. Финальный аккорд – получение кадастрового паспорта жилого помещения (квартиры) и регистрация права собственности.

Если проект перепланировки согласован в МВК, а разрешение на строительство получено, вероятность неожиданных осложнений снижается

Но все просто только на бумаге. Сколько времени занимает цепочка согласований? У проектировочных организаций, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит шесть-восемь месяцев – в случае если проект не заворачивают на доработку. Тот, кто готов самостоятельно шаг за шагом пройти все инстанции, должен готовить себя к тому, что путь от момента принятия решения о перепланировке до получения нового кадастрового паспорта займет не меньше года.

Первая половина пути – самая сложная, поскольку требования надзорных органов имеют обыкновение меняться.

Квартира с европланировкой: готовим в прихожей

Теперь несколько слов о перепланировках в современных малогабаритках. Типичная квартира-студия в интерпретации российских застройщиков являет собой жилище, в котором кухня и жилая комната объединены в одно помещение. Встречается и другой вариант компоновки сверхмалогабаритного жилья, когда кухня совмещена с прихожей. Обычно объекты с такой планировкой – это бывшие общежития. Но многие владельцы жилья в малогабаритных новостройках находят в такой компоновке не только минусы и желают вынести кухонный уголок из жилого помещения в прихожую.

Сделать такую перепланировку официальной в настоящее время, скорее всего, не удастся. Кухня в прихожей не проходит санитарные нормы, в соответствии с которыми в помещении для приготовления пищи обязательно должно быть окно. Теоретически перенос можно узаконить, например, разделив прихожую и комнату не дверью, а широким проемом. Представители некоторых проектных организаций берутся за то, чтобы провести через МВК решение на сей счет.

В любом случае переделка малогабаритных квартир представляется неоправданно затратным делом, а конечный результат здесь непредсказуем (в разных районах по-разному). Как поступают владельцы студий, желающих отправить кухню в прихожую? Естественно, чаще всего – не торопятся узаконить перепланировку, а делают мобильную кухню: уголок с плитой, вытяжкой и мойкой, который можно расположить в прихожей, а при необходимости (например, при продаже) вернуть жилище в исходное состояние. Для этого и в прихожей, и в жилом помещении делаются выводы труб и силовые электророзетки.

В студиях, сделанных из комнат, кроме мобильных кухонь иногда имеются разборные перегородки и душевые кабины, которые можно быстро собрать-разобрать. Такая модернизация облегчает коммунальный быт, но не превращает комнату в квартиру.

Жить можно. Продать сложно

Чем грозят нелегальные перепланировки? Жить они, в принципе, не мешают. Возможны конфликты с соседями снизу – чаще всего именно они становятся инициаторами разбирательств, в результате которых суд предписывает привести объект недвижимости в состояние «как было». Но если под вами другая квартира с нелегальной перепланировкой, магазин, офис или подвал, риск быть привлеченным к ответственности близок к нулю.

Нелегальная перепланировка не является препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но продать модернизированную комнату по цене однокомнатной квартиры не удастся. В лучшем случае приобретатели готовы выложить за такой объект цену, как за жилище с более или менее качественным ремонтом и меблировкой, или просто компенсировать стоимость установленного оборудования – кухонной плиты, душевой кабины и т. п.

К тому же следует помнить, что львиная доля сделок в низкобюджетном сегменте квартирного рынка проводится с привлечением ипотечных кредитов. А банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог объектов с нелегальными перепланировками.

Коммуналки Петербурга превращаются в «квартиры-студии» и апарт-отели

Наталья Орлова Город 15 Января 2019

Объявление было такое: «Продается студия в самом центре города! Ремонт делали для себя, а не для продажи! Материалы и работы дорогие, качественные! Кухня, душ и туалет сделаны по европейским стандартам. В комнате два больших окна с новыми стеклопакетами. Поблизости все достопримечательности города, магазины, кафе, музеи, медицинские учреждения, детские сады и школы. Рядом с домом набережная Невы. В пешей доступности три станции метро. 3 млн руб.».

Дом на Зверинской уже испытал на себе последствия лихой перепланировки. ФОТО Романа ПИМЕНОВА/ИНТЕРПРЕСС

…Кирилловская улица, 22. Огромный доходный дом начала XX века: шесть этажей, шесть лестниц, два двора-колодца. А обещанная «студия» оказалась 20-метровой комнатой в коммуналке, в которую «засунули» душ, унитаз, кухонный уголок с раковиной и электрической индукционной плитой на два «блина». Оставшееся пространство было занято двуспальной кроватью, крохотным однодверным шкафчиком-пеналом и крохотным столиком для ноутбука. Место для «принять душ и переночевать».

К чести собственницы, она не употребляла слово «студия», а говорила лишь о комнате в коммуналке. Квартирка была, признаться, та еще: длинный коридор завершался общей кухней, давно не ремонтированной, со старой раковиной и двумя газовыми плитами. В углу — стеклянная кабинка душа.

— Но я сюда вообще не хожу, так что состояние кухни для меня не важно, — отметила собственница. Попутно она рассказала, что горячее водоснабжение в доме централизованное, а не от газовой колонки. А вот ни ванной, ни душа в квартире отродясь не было. Соседи, те, что занимают комнату, примыкающую к кухне, в один прекрасный день поставили там душ для себя.

Стоимость жилья в доме на Кирилловской колеблется от 65 до 90 тысяч рублей за кв. м. Даже если взять по максимуму, 20 метров будут стоит 1,8 миллиона рублей. Стало быть, превращение отдельно взятой комнаты в студию сделало ее дороже на 1,2 миллиона…

И таких «квартир» в центре города становится все больше: 15 кв. м, 13 кв. м, 21 кв. м… Встретилось даже 9 кв. м. Агенты по недвижимости состязаются в славословии. «Продается уникальная квартира в центре города, которая своими видовыми характеристиками переносит нас в Париж»… «Уютная современная студия, с качественным ремонтом, который сделан летом 2018 года, и хорошей профессиональной шумоизоляцией». «Квартира-студия с дизайнерским ремонтом»…

Разумеется, никому не придет в голову, что такое жилье предназначено… для жилья. Если и покупают, то ради последующей сдачи в аренду помесячно, иногда посуточно, или даже (учитывая размеры спального места) «почасово». Иными словами — не покупка, но вложение средств.

В прошлом году в Петербурге даже родился новый вид инвестиций — в «коммунальные» апарт-отели. Создана и неплохо работает сетевая компания. Специализация: расселение коммуналок, переоборудование комнат в «квартиры-студии» и продажа их инвесторам.

Чем хорош этот сетевой апарт-отель, так это тем, что не врет и пыль в глаза не пускает. А так прямо и говорит, что приобретение «студии» возможно только при условии ее дальнейшего использования под сдачу. Причем, кому и как сдавать помещение, решать не новоявленному собственнику, а управляющей структуре, которая и руководит сетью. А собственник будет получать свою часть прибыли — более 13% годовых от стоимости такой студии.

В общем, участвуй в этом бизнесе коммуналка на Кирилловской, собственница 20-метровой комнаты имела бы прибыль 390 тысяч рублей ежегодно — более 32 тысяч рублей в месяц. Разумеется, если верить посулам управленцев сетевой компании. Правда, прежде придется уговорить всех обитателей коммуналки продать свои «студии».

С точки зрения экономики финансов — дело хорошее. А куда девать технологическую и юридическую точки зрения?

К примеру, в одном из старых домов улицы Марата, где жители вот уже несколько лет бесконечно жалуются на плохой напор воды и постоянно текущие в подвале трубы, в бывшей 6-комнатной коммуналке как раз и соорудили апарт-отель… Установили дополнительно шесть раковин, шесть душевых кабин и шесть унитазов. Каким теперь будет напор воды?

По законодательству, без санкции районной МВК (межведомственной комиссии) не разрешены никакие переделки, касающиеся инженерной инфраструктуры квартиры или дома. В Жилищном кодексе такие манипуляции именуются переустройством. МВК не может дать добро, если собственник не предоставит профессиональный проект, заключение экспертов, технический паспорт квартиры. И если предпринятые им усилия не соответствуют «Положению о признании помещения жилым…»

В положении имеется пункт 24, содержание коего известно всем, кто когда-либо вообще слышал слово «переустройство»: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается».

В Петербурге лучше, чем в любом другом городе России, известно, чем может грозить нарушение этого правила. Зверинская улица, дом 20. Минувшим летом в доме надломились несущие конструкции. Как выяснили специалисты, одной из основных причин аварийности стала ванна, самовольно установленная над сухим помещением…

…»Студия» в доме на Кирилловской улице располагается на 4-м этаже. Ниже — жилые комнаты. Вопрос: можно ли было устанавливать в комнате унитаз и душ? Ответ очевиден. В теории. А на практике проверять подобные переустройства некому и незачем. Делай что хочешь и продавай кому хочешь. Оформляя сделку, нотариус тщательно проверит лишь одно: соблюдены ли преимущественные права соседей на выкуп.

Каковы технические характеристики помещений? Что там наворотили собственники на своих квадратных метрах, заинтересует разве что банки, если речь пойдет о выдаче ипотечного кредита. А при купле-продаже студий — пардон, комнат в коммуналках — речь об этом не пойдет никогда…

Вряд ли можно остановить процесс такой вот «студиизации» исторического центра, призывая горожан-переустроителей соблюдать правила и думать о возможных рисках. Требовать от властей усиливать контроль и ужесточать наказания — тоже неконструктивное занятие. Остается лишь намекнуть потенциальным покупателям: уважаемые инвесторы, посмотрите внимательно, не собираетесь ли вы вложить деньги в то, что может превратиться в кучу кирпичей. Как случилось на Зверинской.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 005 (6358) от 15.01.2019 под заголовком «Коммуналку в студию!».

Поделиться

Материалы рубрики

Такие объявления обычно вызывают улыбку. «Продам квартиру площадью 10 квадратных метров. Никакой ипотеки и рассрочки. До станции метро 15 минут ходьбы». И вот гадаешь, то ли это человеческое жилье, то ли собачья будка. Ведь если поставить шкаф, диван, телевизор, стол, холодильник — останется каких-то три-четыре метра. А ведь даже на кладбище выделяют пять.

Но, тем не менее, в Москве полно желающих прикупить такое жилье. Риелторы в шутку называют его «пришел-упал». А официально — студиями. Это когда нет отдельной кухни. А только комната и в отдельном закутке «мокрая зона» (душ с туалетом).

Покупают мини-жилье чаще всего студенты. Точнее, их родители, которые не хотят оставлять своих детей в общежитии. Там редко царит атмосфера, способствующая учебе. При этом если снимать квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, за пять лет натекает кругленькая сумма — 1 млн 800 тысяч рублей. Именно столько и стоит квартира-студия. Но перед тем, как покупать, надо тысячу раз все взвесить. Ибо продавцы жилья не гнушаются ничем. Их цель — побыстрее втюхать. А дальше — хоть трава не расти.

— А что, мне нравится — бегать в ванную и на кухню не надо: от стены до стены рукой подать!Фото: Павел КЛОКОВ

ТРЕШКА ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ЭЛЕГАНТНУЮ МАЛОСЕМЕЙКУ

Читаю очередное объявление. «Студия. Очень светлая и уютная. Рядом несколько супермаркетов, торговый центр, кинотеатр и сквер. До станции метро «Отрадное» — три минуты пешком. Московская прописка сразу после сделки».

По поводу «светлой и уютной» риелторы сильно преувеличили. Трешка на первом этаже девятиэтажки выглядит довольно уныло. Серые ободранные стены. Прокуренная мебель. Беспорядок. Продавец водит меня по комнатам, устраивая так называемый «показ». В одной из них за компьютером сидит хозяин квартиры и не обращает на нас никакого внимания.

— Из трешки у нас получится четыре отдельные квартиры-студии, — не без гордости сообщает риелтор. — Четвертую сделаем из кухни. В каждой будет отдельный санузел и кухня-ниша.

В итоге получается коммуналка, но из общих пространств только коридор. Чуть позже эксперт расскажет мне, что устанавливать в комнатах унитазы и делать переустройство по закону запрещено. Потому риелторы и дробят большие квартиры на первых этажах. Чтобы в случае чего не затопить соседей снизу.

Из трешки получается четыре отдельные квартиры-студии.Фото: Павел КЛОКОВ

А пока я достал фотоаппарат, чтобы, согласно легенде, запечатлеть свое будущее жилище и показать близким. Продавец пулей выскочил из комнаты, лишь бы не попасть в кадр. А потом признался, что их компания этим не занималась бы, если бы трешки хорошо продавались. Целиком эта квартира стоит около шести миллионов. И платить такие деньги за старый панельный дом желают немногие. Другое дело студия (на четыре миллиона меньше).

Но есть и еще один нюанс. При покупке таких апартаментов вы становитесь не индивидуальным собственником, а всего лишь дольщиком (вместе с соседями по квартире). И впоследствии продать свой угол становится гораздо сложнее, нежели отдельное жилье с кадастровым номером (см. «Комментарий специалиста»).

Ну и если углубляться в тему, представьте себе эту жизнь. Четыре квартиры в одной. Между вами тоненькие стеночки, через которые все слышно. Входная дверь то и дело хлопает. Ребенок орет. Ваш. К этим пришли гости. А к этим приехали родственники. И вы живете в страхе от того, что в любой день к вам может нагрянуть жилинспекция и выдать предписание для устранения мокрых зон. А как без туалета? Без туалета никак (унитаз, который был когда-то единственным в обычной трешке, отошел одному из дольщиков).

Так или иначе, а две студии в вышеописанной квартире уже проданы. Остались еще две — 12 квадратных метров и 10,5. За обе риелторы просят по два миллиона рублей.

В ТЕСНОТЕ, ЗАТО С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ

Еще один вариант маленького жилья. Или, как говорят сегодня, жилья нового типа. Квартиры-студии, сделанные в бывшем ведомственном доме. Когда-то в нем жили сотрудники НИИ лесной промышленности (речь идет о 9-этажке на улице Клинской — район Ховрино). Четыре физлица выкупили весь дом, оформили его на себя, сделали перепланировку и оборудовали 337 мини-квартир. Цены разные. За 11 квадратных метров — 2 миллиона 800 тысяч. Но! Студия полностью отделана. И, несмотря на смешные размеры, выглядит весьма уютно.

Действительно, «пришел — упал». Больше там делать нечего. Пульт для телевизора не нужен — каналы можно переключать ногой. И при этом есть столичная регистрация и возможность оплаты с помощью ипотеки и материнского капитала.

Кухни отдельной нет — все в одной комнате.Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

— Конечно, деньги просто так с неба не падают, — рассказал мне во время показа риелтор Андрей. — Пришлось потрудиться. Увеличить санузлы. В каждой квартире оборудовать кухню-нишу. Облагородить стояки коммуникации. Поменять окна. И многое другое.

Желающих переехать в студию достаточно. За полгода продали сто квартир. И здесь ты уже никакой не дольщик, а полноценный собственник. Следовательно, продать такую каморку будет значительно проще. Станция метро, кстати, тоже в пешей доступности.

ФИГУРА ТРЕТЬЯ. ПОЛУПОДВАЛЬНАЯ

Есть еще один вариант. Переехать в частный дом. Например, в Южном Бутове. Читаю: «Великолепный коттедж в европейском стиле. Расположен в охраняемом поселке. Коммуникации центральные».

Короче, это СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество, — прим. авт). А в нем особняк. Хозяин строил его для себя, задумав огромную гостиную, просторные комнаты, сад и тому подобное. Но обстоятельства поменялись. И дом пришлось продать. За 20 миллионов рублей. Покупатель — риелторская фирма, которая ничтоже сумняшеся взялась за ремонт коттеджа и его перепланировку. В результате внутри кирпичного дворца получилось 14 студий! Стоят они все по-разному. Самая дешевая — 1 миллион 690 тысяч рублей. Самая дорогая — почти пять миллионов (но это уже 60 квадратных метров, подвал, беседка, летняя кухня, гостевой домик и отдельный вход).

Риелтор Михаил встретил меня возле входа на территорию СНТ. И повел показывать хоромы. Даже не верится, что это Москва. Яблоки, груши, вишни… Даже небольшой пруд есть. Говорят, с рыбой.

Риелторы пытаются обустроить мини-квартирки всеми правдами и неправдами, превращая дом (или квартиру) в улей.Фото: Павел КЛОКОВ

— Домики тут недешевые, — поделился Михаил. — Все же столица, а не Подмосковье. Да и от метро 15 минут пешком.

— А кто здесь вообще живет? — спросил я, озираясь на трех- и даже четырехэтажные особняки.

— В основном люди в погонах.

— Генералы, что ли?

— Нет. Генералы живут на Ленинском и на Новой Риге. А тут полковники.

Мы подошли к кирпичному дому, рядом с которым суетились рабочие. Я заметил, что у коттеджа нет крыши. На что риелтор ответил:

— Три месяца — и весь ремонт будет закончен. Сейчас пока полностью готова одна студия. И ее уже купили.

Из всех вариантов меня больше всего впечатлил полуподвальный. Комнатка с крохотными окошками. Очень похоже на жилище Мастера из романа Булгакова. Я поделился этой мыслью с Михаилом. На что тот ответил:

— Не знаю. Я только помню, что там бал был. И все.

Комнатка с крохотными окошками тоже скоро станет квартирой.Фото: Павел КЛОКОВ

Здесь схема как в квартире в «Отрадном». Покупатель становится дольщиком. Перед тем, как перейти к сделке, он должен забронировать будущий угол. Бронь стоит 30 тысяч рублей. И действует в течение недели. Если вы за это время не передумаете, начинается этап оформления. Из плюсов — рядом школа, детский сад, поликлиника, магазины. Из минусов — абсолютно негде поставить машину (место надо искать за территорией СНТ).

— Чтобы сэкономить площадь, в некоторых студиях можно использовать воздух, — рассказал Михаил. — Вот здесь, например, очень высокие потолки.

Я вскинул голову вверх и присвистнул.

— А потому спальные места будут на верхнем ярусе. Как в армии. Соответственно внизу освободится место.

В общем, риелторы пытаются обустроить такие мини-квартирки всеми правдами и неправдами, превращая дом (или квартиру) в улей. Во время показа они часто говорят, что жить в таких студиях сейчас модно. Молодые москвичи, которые много работают, питаются в кафе. Выходные проводят за городом. А дома только спят и стирают вещи. Если, конечно, стиральная машинка влезла в квартиру.

Для увеличения пространства риэлторы предлагают делать спальные места на втором ярусе.Фото: Павел КЛОКОВ

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

— Вообще это давняя мечта людей — из одной квартиры сделать несколько и на этом заработать, — рассказал «КП» директор по риэлторской деятельности столичного агентства недвижимости Роман Вихлянцев. — Сейчас это явление стало наиболее масштабным. Квартиру превращают в многодолевую собственность. И это сильно осложняет жизнь владельцам так называемых студий. Потому что продать их легко и быстро не получается. Для этого нужно сначала предложить свою комнату содольщикам. По рыночной цене. Если они отказываются, получить согласие на продажу. А их часто не бывает на месте. Бывает, что содольщик соглашается на покупку. И начинает тянуть время. То денег нет, то документы не в порядке. Те же проблемы до сих пор остаются и в коммунальных квартирах.

Второй момент более серьезный. Менять расположение «мокрых зон» в квартирах категорически запрещено. Потому-то все эти студии и расположены на первых этажах (чтобы не навредить соседям снизу). В частном доме, конечно, проще. Там можно набросать собственный план и, узаконив его, поменять расположение перегородок.

В обоих случаях у вас нет отдельного имущества, а только доля.

И здесь — внимание! — еще один важный момент. По закону получение доли не обозначает получение конкретной комнаты (если только вы не оформили порядок пользования через суд, что случается редко, или соглашение между собственниками). Представьте, что вы купили студию, которую оборудовали на месте бывшей кухни. По факту это ваше жилище. Потому что вы за него заплатили. А по закону, кухня — это место общего пользования. И остальные дольщики имеют право туда заходить. Ваши имущественные права ничем не защищены. Если семья из четырех человек владеет трехкомнатной квартирой, каждый жилец может передвигаться по другой комнате совершенно спокойно. Здесь та же самая история.

Любой опытный риелтор или эксперт в этой сфере вам скажет, что с долевой собственностью лучше не связываться. К тому же сейчас готовится закон в рамках борьбы с микродолями (сейчас собственник может продать даже два метра жилья, хотя и жить на этой площади вряд ли у кого-нибудь получится, зато для прописки — отличный вариант, — прим. атв). Согласно будущему законопроекту, купить жилье меньше 10 квадратных метров в Москве не получится.

Средняя цена вопросаФото: Дмитрий ПОЛУХИН

ВОПРОС ДНЯ

А сколько вам квадратных метров нужно для счастья?

Юрий СТОЯНОВ, актер программы «Городок»:

— У нас в семье 5 человек. Нам хватает 150 квадратов. Наша квартира разделена на две части. У нас с женой 76 квадратов. Остальное детям. Хотя большую часть жизни я прожил в очень маленькой квартире. Были на концерте с артистом Стасом Дужниковым (играл в «ДМБ», «Ворониных». — Ред.). Он надел фрак и встал ко мне спиной. И я понял, что моя кухня — размером со Стаса. И я ему на ухо шепнул: «Я на тебе вырос».

Виталий МИЛОНОВ, депутат Госдумы:

— Можно на 500 метрах счастливо жить, а можно и на 20. Главное — иметь душевный комфорт. У меня большая семья. Только детей пятеро. Еще кошки, собака, ежик. Нам всем колхозом приходится жить в деревне за городом. Дом у нас 200 с лишним квадратов. Участок — 10 соток. Дети ходят гулять на поляну у дома, там катаются на лошадях.

Юрий ЛОЗА, певец:

— Ой, это сложный вопрос. Я однажды работал в частном доме на корпоративе. Там гектар земли, два дворца огромных. К нам в гримерку спустился хозяин, выпил, расчувствовался и говорит, что ему хорошо только в своем маленьком кабинете. А вот по огромным гостиным он даже не ходит. Я купил свой первый дом большой. И был на 3-м этаже всего пару раз за 5 лет. Человеку важно найти свое уютное место.

Станислав САДАЛЬСКИЙ, актер:

— Я не люблю ходить по улице, но мне нужно быть постоянно в движении. Поэтому у меня двухэтажная квартира в 200 квадратных метров. Это как целый дом. Можно ходить с одного этажа на другой. А за город я не хочу переезжать. Как въезжаю в пределы Садового кольца — сразу выздоравливаю.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

Влад ДЕЖЕНЕВ, маркетолог:

— Мне без разницы площадь, дома я только ночую. Поэтому живу в съемной однокомнатной квартире. Главное — просторная кухня и ванная комната, чтобы там отдыхать.

Саша ТРЕГУБЕНКО, читатель сайта KP.RU:

— Площадь не главное. Почему-то власти не дошли до простой формулы: n + 1. Где n — число комнат для каждого члена семьи, а «+1» — просторная общая гостиная. Тогда комнаты личные могут быть хоть по 8 квадратов. Человеку очень важно иметь чисто личное пространство. А то сваливаем всю семью в восьмиместные полулюксы.

В Интернете можно найти множество предложений о продаже переделанных в студии комнат в коммуналках. Насколько законны подобные перепланировки и с какими рисками для покупателей связано приобретение такого жилья, разбирался «ПД».

Не секрет, что Петербург – коммунальная столица России. А судя по объявлениям о продаже недвижимости в городе, спрос есть не только на комнаты в коммуналках, но и на студии, в которые эти комнаты иногда трансформируют.

Правда, покупка такого жилья может обернуться проблемами, если перепланировка была сделана незаконно. А в рамках правового поля провернуть такую трансформацию не так‑то просто.

Размах и простор

По площади комнаты в некоторых коммуналках действительно порой превосходят современные квартиры-студии. Так, если небольшая «однушка»-студия – это 20‑25 кв. м, то в историческом центре есть комнаты намного больше, скажем 36 кв. м. В таком помещении вполне можно организовать полноценную кухоньку и санузел. Некоторые жильцы так и делают, модернизируя не только комнаты в коммуналках, но и подвалы, чердаки и даже гаражи.

В Интернете таких объектов, выставленных на продажу, немало. Цены на них разные.

Например, на одном из интернет-ресурсов с объявлениями собственники предлагают купить студию 16 кв. м  с потолками 3,8 м в историческом центре всего за 1,3 млн рублей. В объявлении указывается, что это «мастерская, где можно жить».

Еще один ресурс по продаже недвижимости предлагает студию 13 кв. м на наб. реки Фонтанки за 2,4 млн рублей и т. д.

Санузел может подмочить репутацию

Перед тем как приобретать такую недвижимость, потенциальному покупателю следует удостовериться, что перепланировка проведена законно. Особенно если соблазняет привлекательная цена.

Вообще различные перепланировки в коммунальных квартирах делают часто.

«Для жилых домов действует базовое правило: нельзя размещать «мокрые» места – ванные, туалеты – над жилыми комнатами, – говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвес­тициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры». – Это означает, что организация отдельных санузлов и раковин кухни в обычной жилой комнате является грубым нарушением нормативов и вряд ли может быть узаконена при перепланировке. Если, конечно, на этаже под квартирой не находятся нежилые помещения».

Иными словами, если этажи не первые, а где‑то посередине, то это уже должно насторожить.

По словам Дмитрия Некрестьянова, технически такой ремонт бывает возможен, но юридически почти наверняка это не оформлено надлежащим образом.

«Вероятнее всего, объект продается как доля в коммунальной квартире, то есть как стандартная комната в коммуналке», – подчеркивает эксперт.

Проверить законность перепланировки можно, получив технический и кадастровый паспорта на объект, где обычно указывается разрешение на ввод после перепланировки, выданное межведомственной комиссией (МВК) района. Также нужно проверить, соответствуют ли согласованные изменения тому, что покупатель видит перед собой на практике.

«Если есть сомнения в достоверности этих документов, то можно с их копией дойти до МВК и уточнить достоверность», – добавляет Дмитрий Некрестьянов.

Покупатель такого жилья должен учитывать, что после приобретения ответственность за перепланировку придется нести уже ему. Теоретически можно потом взыскивать убытки с продавца, но реальных шансов что‑то получить немного.

Студия… обнуляется?

В Госжилинспекции Санкт-Петербурга поясняют, что при отсутствии согласования перепланировки жилого помещения может быть возбуждено административное производство.

Собственник жилья, которое было самовольно пере­устроено и перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние. И если этого не сделает, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств минус расходы на «ремодернизацию». Впрочем, на практике такие случаи единичны, да и вообще проверить, кто и что наперепланировал, не так‑то просто.

При этом в Госжилинспекции СПб добавляют, что административная ответственность за самовольное переустройство и перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях, законом не определена, так же как и за производство работ с нарушением допустимого уровня шума в дневное время. Это, в свою очередь, вызывает многочисленные жалобы граждан.

Из тех жалоб по поводу перепланировки, что поступили в Госжилинспекцию в 2016 г., часть касается перепланировки жилья под магазин, бар, кафе, ресторан, законности переустройства квартир в общежития и т. д.

2,7 тыс. жалоб, касающихся перепланировок и переустройства помещений в жилых зданиях, поступило в Госжилинспекцию СПб в 2016 г.

80 тыс. коммуналок насчитывалось в Петербурге на начало октября 2016 г. В них проживало более 255 тыс. семей. За период реализации программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» жилищные условия улучшили 79 тыс. семей.

«Основные риски приобретения таких объектов в том, что если это самовольная перепланировка, то при ее выявлении обязанность по приведению объекта в соответствие с нормами возлагается на текущего собственника», говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры».

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх