Buig

Специалисты широкого профиля

Апартаменты плюсы и минусы нового формата жилья

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту

Апартаменты в новостройке

От начала стройки до получения ключей

Полгода

2–3 года

Свежий ремонт

Да

Да

Инфраструктура в округе: транспорт, магазины

Да

Не всегда

Риск «долгостроя»

Минимальный

Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Апартаменты и лофты: различия, особенности, ситуация на рынке

18 ноября 2015

Апартаменты и лофты – это особые категории нежилой недвижимости, которые могут использоваться собственником, в том числе, для проживания. Если апартаменты в последнее время стали активно распространяться по территории России, то лофт-апартаменты все еще остаются эксклюзивным товаром.

I. Что такое лофт-апартаменты?

Апартаменты – это объекты, предназначенные для временного проживания: разновидность гостиничного номера с кухней, санузлом, спальней. Юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако девелоперы часто рекламируют комплексы апартаментов как жилые комплексы, а покупатели приобретают эти помещения в качестве жилья.

«На сегодняшний день в законодательстве отсутствует понятие «апартаментов» в том значении, в котором они существуют в рамках современных многофункциональных комплексов. Сложившаяся рыночная практика предполагает, что апартаменты строятся и регистрируются в качестве нежилых помещений, но фактически используются для проживания (то есть в качестве жилых помещений)», — объяснила Абрамович Алена Владимировна, руководитель практики «Коммерческое право», юридической компании «Rights», г. Москва.

В последнее время многие застройщики переключились на строительство и продажу апартаментов. По продаже апартаментов в Екатеринбурге лидирует «Атомстройкомплекс».

«Артек»: комплекс апартаментов, Екатеринбург

«Артек»: планировки

Лофт – это изначально нежилое помещение (производственный цех, склад и т.п.), переоборудованное собственником в жилье. Понятие лофта возникло в 40-е годы XX века, после Великой Депрессии, когда многие фабрики и заводы обанкротились. В результате появилось большое количество пустующих производственных площадей, привлекательных низкой арендной платой, которые очень быстро заняли представители искусства: художники, архитекторы, музыканты. Они использовали лофты не только для жилья, но и для работы: обустраивали мастерские и выставочные залы. Постепенно лофты перестали быть дешевым жильем, превратившись в элитную недвижимость для богемы. В России промышленные здания переделывают в лофты крайне редко, чаще застройщики создают новые квартиры или офисы «под лофты».

О том, что такое лофт-апартаменты в настоящее время, рассказала Анна Агапова, архитектор ООО ПБ «АрхиТек»:

«В настоящее время большинство крупных городов стараются вынести промышленные и складские территории за пределы города, как следствие появляется множество пустующих зданий, которые необходимо наполнять новой функцией. Лофт – это не стиль интерьера, а определенный тип жилья. Как правило, это бывшие складские помещения, пережившие реновацию и получившие вторую жизнь в виде жилья.

В России это очень дорогое удовольствие, потому что лофты строят (например, лофт-апартаменты в новостройках), а не переделывают в них уже существующие здания. В то время как лофтовые пространства в Европе или Америке более доступны».

Если апартаменты – это всегда нежилая недвижимость, то лофт может быть как жилым (лофт-квартира в жилом здании), так и нежилым (офисное помещение, лофт-апартаменты, «классический» лофт).

Один из первых лофтов Екатеринбурга –лофт-квартира известного фотографа Лошагина, расположенная на последнем этаже жилого дома на ул. Белинского. Владелец использовал его в качестве жилья, студии, арт-пространства, там же принимал многочисленных гостей. Площадь помещения составляет 400 кв.м., высота потолков – 7 м. Помещение было выставлено на продажу за 50 млн. руб.

Лофт-квартира, Екатеринбург, ул. Белинского

II. Различия апартаментов и лофтов

Апартаменты и лофты – это разные сегменты недвижимости, что обусловлено предпосылками их возникновения на рынке и разной целевой аудиторией. Однако в настоящее время эти сегменты могут пересекаться: застройщики стали выделять последние этажи в элитных комплексах апартаментов под лофт-апартаменты.

1. Апартаменты

Несмотря на то, что законодательно апартаменты предназначены для временного проживания, очень часто они используются собственниками в качестве основного жилья. Интересно, что на рынке Екатеринбурга только апартаменты показали рост в условиях кризиса. Почему апартаменты стали так популярны на рынке недвижимости? Можно выделить несколько причин:

  1. Стоимость апартаментов ниже, чем квартир, а потребность населения в доступном жилье всегда высока. Это не относится, разумеется, к элитным комплексам апартаментов и лофт-апартаментам.
  2. Спад на рынке офисной недвижимости заставил застройщиков пересмотреть варианты использования земельных участков, предназначенных для застройки офисными зданиями. Изменить вид разрешенного использования земли можно далеко не всегда, поэтому девелоперы нашли новый формат: они строят на этих землях апартаменты. Например, «Уралэнергостройкомплекс» и его проект «Аккорд» — жилой комплекс в районе ЖБИ, напротив торгово-развлекательного центра «Комсомолл». Ранее участок планировалось отдать под строительство бизнес-центра.
  3. Законодательством не определено, сколь длительное проживание должно быть рассмотрено в качестве постоянного, поэтому нет санкций за использование апартаментов в качестве места постоянного проживания.

«В российском законодательстве отсутствуют процедура проверки соответствия реального использования помещений установленному функциональному назначению нежилых помещений, – пояснила Алена Абрамович. – Российским законодательством также не установлена ответственность за нецелевое использование нежилых помещений».

2. Лофты

Классический лофт – это переоборудованное производственное помещение, поэтому он имеет совершенно иную архитектуру по сравнению с обычной жилой квартирой.

«Лофт – это грубые материалы, огромные открытые пространства и минимальное количество перегородок», — комментирует Анна Агапова.

Зонирование выполняется только с помощью цвета, расстановки мебели, фактур. На сегодняшний день лофт – это статусное приобретение, доступное не каждому. Почему лофты, несмотря на высокую стоимость, продолжают пользоваться спросом?

  • Несмотря на то, что лофт из доступного жилья превратился в недвижимость класса люкс, его назначение осталось прежним: пространство не только для жизни, но и для работы, творчества, встреч с друзьями. Поэтому лофт-апартаменты продолжают привлекать деятелей искусства.
  • Большая площадь и окна до пола дают ощущение свободы, которой часто не хватает жителям городов, поэтому лофт-апартаменты покупают и состоятельные представители консервативных профессий: юристы, банкиры, финансисты.

«Лофты не для всех. Это пространство, в котором хорошо жить творческому человеку или компании единомышленников, но оно вряд ли подойдет для очень уж семейных людей. Нет как такового личного пространства. Лофт тем и отличается от обычной квартиры, что это скорее пространство, которому ты можешь дать любое назначение, чем исключительно место жительства. Часто лофты становятся не только жильем, но и рабочими студиями, — объяснила Анна Агапова. – Хочется добавить несколько слов о тенденциях в лофтовых интерьерах. Как правило, это смесь из различных стилей. Разница только в том, что для кого-то лофт – это минимализм, наполненный редкими яркими акцентами, а для кого-то – возможность наполнить пространство всем, чем ему хочется».

III. Ситуация на рынке недвижимости

Все больше людей интересуются, что такое лофт-апартаменты, апартаменты и лофты, так как эти виды недвижимости активно развиваются. О рыночной ситуации в этих сегментах рассказала Надежда Шугай, эксперт по недвижимости и ипотеке, «Риэлторская Компания Партнеры».

«Продажа апартаментов в Екатеринбурге началась лет шесть-семь назад. Новый формат недвижимости начал активно набирать популярность. Сегмент апартаментов эконом класса на сегодняшний день наиболее популярен. Популярен, в первую очередь, из-за сравнительно (по отношению к жилой недвижимости) невысокой стоимости апартаментов. Стоимость квадратного метра апартаментов примерно на 15-20% ниже стоимости квадратного метра квартиры. Кроме того, часто застройщики предлагают апартаменты с отделкой под ключ и частичной меблировкой (к примеру, один из первых на Урале комплекс апартаментов в районе ул. Стачек — Фронтовых бригад, застройщик «Атомстройкомплекс» или строящийся в районе Шарташского рынка комплекс апартаментов «Фаэтон», застройщик ГК Кронверк)»

Надежда Шугай рассказала, кто в основном приобретает апартаменты эконом класса:

«Покупают помещения в апартаментах эконом класса в основном молодые люди (в возрасте от 30 до 40 лет), кто-то для проживания, кто-то для дальнейшей сдачи в аренду».

Надежда Шугай высказалась и по поводу апартаментов бизнес и премиум классов:

«Что касается апартаментов бизнес и премиум классов, это уже совсем другая история. Стоимость апартаментов в этом сегменте значительно выше: квадратный метр здесь иногда стоит дороже квадратного метра жилой недвижимости бизнес класса, но, тем не менее, они тоже находят своего покупателя. Покупают их в основной массе как коммерческую недвижимость (офисы, гостиницы и т.д.) состоятельные, деловые жители Екатеринбурга, а таких у нас достаточно много.

В заключение, два слова о лофт-апартаментах. Этот формат недвижимости в Екатеринбурге не столь популярен, да и в полном понимание термина лофты – это жилые помещения, переоборудованные из бывших фабричных цехов. У нас же, если мы говорим о лофтах, это большие помещения со свободной планировкой в некоторых новостройках, как правило, на последних этажах. Например, сегодня продается лофт-квартира на ул. Белинского, 32 (лофт Лошгина). Объяснить, что такое лофт-апартаменты, можно на примере бизнес-центра «Манхэттен». Еще до начала строительства здания там было запланировано место для подобного пространства. Лофт-апартаменты в «Манхэттене» заняли 17-й этаж. Общая площадь — 800 кв. м., которые разделили между собой четыре лофта (по 200 кв. м. на каждый). Помимо вида из окон, объекты имеют уникальное дополнение — открытую веранду площадью 200 «квадратов». Стоимость начинается от 120 тыс.р. за квадратный метр».

IV. Правовые особенности

Рассмотрим особенности использования нежилой недвижимости для жилья, то есть постоянного проживания в апартаментах или лофт-апартаментах. Не будем затрагивать ситуации, когда апартаменты используются по прямому назначению или когда лофт-квартира располагается в жилом здании.

Юристы относятся довольно прохладно к использованию апартаментов в качестве жилья.

«Поскольку апартаменты – это нежилые помещения, то режим налогообложения, стоимость коммунальных услуг, расчет социальной инфраструктуры (больницы, школы, детские сады) будут иными, чем в отношении жилых помещений. Будут сложности с регистрацией по месту жительства. Стоит обратить внимание на особенности платы за землю: с 2015 г. собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога.

На рынке стоимость апартаментов, насколько мне известно, ниже, чем обычных квартир, но у премии к цене есть приведенные выше негативные стороны», – поделился мнением Комаров Илья Сергеевич, к.ю.н., юрист агентства коммерческой безопасности «Мост».

Рассмотрим, чем отличаются апартаменты и лофт-апартаменты от жилых помещений по техническим и иным аспектам.

1. Техническая составляющая

1.1. Уровень шума

Для жилых помещений существуют жесткие требования по предельному уровню шума, указанные в СП 51.13330.2011. Для нежилых помещений эти требования мягче либо их нет.

1.2. Признание помещение непригодным для проживания

Для жилого помещения четко сформулированы признаки, по которым жилое помещения может быть признано непригодным для жилья, перечисленные в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В частности, эти признаки относятся к влажности и температуре внутри помещений, требованиям к ограждающим конструкциям и пр. Для апартаментов такие признаки не сформулированы, поэтому не ясно, как можно признать их непригодными для проживания, если возникнет такая необходимость.

1.3. Градостроительные требования

Градостроительные требования для многоквартирных многоэтажных жилых домов и многофункциональной застройки (апартаменты) отличаются коэффициентом плотности застройки. Коэффициент плотности застройки — отношение площади всех этажей зданий и

сооружений к площади участка (квартала). Нормативные коэффициенты указаны в СП 42.13330.2011 и составляют: для жилых домов 1.2, для апартаментов – 3. Поэтому, приобретая апартаменты, нужно понимать, что, возможно, придется жить в «каменных джунглях».

1.4. Обеспечение социальной инфраструктурой

В СП 42.13330.2011 указаны нормативы радиуса обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке. Для апартаментов таких нормативов нет. Поэтому, с одной стороны, жильцы апартаментов терпят неудобства в связи с удаленностью таких значимых объектов инфраструктуры, как детские сады, школы, медицинские учреждения, остановочные пункты. С другой стороны, на существующие объекты инфраструктуры создается дополнительная нагрузка (выше расчетной), что приводит к неудобствам для других жителей района.

2. Прочие особенности

2.1. Возможность регистрации по месту жительства

В жилых помещениях можно регистрироваться по месту жительства, в апартаментах – нет. Хотя отсутствие регистрации не является причиной для ограничения прав, наличие регистрации по месту жительства создает дополнительные удобства и определенные преимущества. Например, это касается особенностей получения медицинской помощи. Кроме того, зарегистрированным в Екатеринбурге по месту жительства неработающим пенсионерам может осуществляться доплата к пенсии, если она ниже прожиточного минимума, установленного городом.

2.2. Коммунальные платежи

У жителей апартаментов отсутствуют льготы, имеющиеся у владельцев жилых помещений. В частности, это касается электроэнергии. Однако на форумах Екатеринбурга собственники апартаментов утверждают, что разница в размере коммунальных платежей не существенна.

2.3. Платежи за содержание и ремонт здания

Многими субъектами РФ предусмотрены гарантии в отношении размера платежей за содержание и ремонт жилого здания, которые отсутствуют у лиц, проживающих в апартаментах.

2.4. Налоги

Налог на имущество исчисляется по-разному для квартир и нежилых помещений. Для квартир ставка налога составляет 0.1%, налогооблагаемая база – кадастровая стоимость минус кадастровая стоимость 20 кв.м. этой квартиры. Налог на апартаменты – это налог на «прочие объекты». Налоговая ставка составляет 0.5%, налоговая база – кадастровая стоимость апартаментов.

2.5. Невозможность использовать материнский капитал

При покупке коммерческой недвижимости (какой являются апартаменты) нет возможности внести материнский капитал в качестве оплаты.

Что говорят собственники апартаментов по поводу этих недостатков? Информацией поделилась Надежда Шугай:

«По отзывам тех, кто приобрел нежилые помещения в таких комплексах, существенного отличия между проживанием в апартаментах и проживанием в жилых домах они не замечают. Коммунальные платежи отличаются не значительно, управляющие компании есть в обоих случаях, следовательно, есть с кого спросить в случае нарушения каких-либо жилищных норм.

Правда, пока не совсем ясен вопрос, насколько выше будут налоги, если учесть, что апартаменты – это коммерческая недвижимость. Кроме того, нет возможности получить налоговый вычет с покупки недвижимости, использовать материнский капитал при покупке и т.п.»

3. Выводы

Строительство апартаментов приводит к ряду проблем. Владельцы апартаментов, использующих их для постоянного проживания, терпят ряд неудобств и становятся социально менее защищенными. Кроме того, использование апартаментов в качестве основного жилья является причиной перегрузки объектов социальной инфраструктуры, что создает неудобства для других жителей района.

Некоторые юристы считают, что основная проблема использования апартаментов для постоянного проживания – это нарушение функционального назначения апартаментов. А отсутствие социальной инфраструктуры и невозможность регистрации – это очевидные для потенциального покупателя вещи.

«Апартаменты фактически «выпадают» из правового поля. Единственным актом, дающим формальное определение апартаментов, является приказ Министерства спорта, туризма и молодежной политики Российской Федерации «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Приказ определяет апартамент как две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 кв.м. Таким образом, согласно законодательству, апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий гостиничных номеров», – объяснила Алена Абрамович.

«Апартаменты в том виде, в котором они существуют на рынке коммерческой недвижимости не находят законодательного закрепления. Это представляет собой проблему, которая заключается не в отсутствии возможности регистрации в апартаментах и не в отсутствии социальной инфраструктуры (т.к. на практике эти вещи очевидны и приемлемы покупателям апартаментов), а в нарушении функционального назначения апартаментов» – заключила она.

V. Перспективы развития рынка

В настоящий момент Администрация г. Екатеринбурга разрабатывает новые нормативы градостроительного проектирования. Согласно нововведениям, апартаменты станут полноценным жильем и будут соответствовать всем требованиям к жилым объектам. В частности эти требования будут касаться обустройства дворов и парковок. Какими могут быть последствия принятия новых нормативов? Скорее всего, стоимость апартаментов возрастет, ведь затраты по благоустройству полностью ложатся на плечи девелопера.

Кроме того, правительство обсуждает возможность снижения налога на имущество для владельцев апартаментов.

Застройщики признают, что рынок апартаментов нуждается в дополнительном регулировании, в частности, в разработке классификации апартаментов. Вариант классификации опубликовала рабочая группа из состава Российской гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области в конце 2014 года. Предлагается разделять апартаменты на классы: А (премиум), В (бизнес), С (эконом). Класс зависит от ряда характеристик: планировочных решений, отделки, уровня паркинга, инженерных систем, сервисной инфраструктуры.

В отношении перспектив развития рынка апартаментов застройщики настроены оптимистично:

«Доля апартаментов может достигнуть 10-15%. Важно, чтобы они были правильными. Для апартаментов нет простого решения – запретить или приравнять к жилью. Да, необходимо разработать нормативную базу, которая позволит строить такие апартаменты, которые будут достойным сегментом недвижимости. Это значит, что в комплексе апартаментов должна быть сильная управляющая компания, системы видеонаблюдения, кондиционирования, охраны и т.д. На примере комплекса апартаментов «Огни Екатеринбурга» такую базу можно разрабатывать», — считает Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс».

Оптимизм в отношении развития апартаментов на рынке Екатеринбурга разделяет и Надежда Шугай:

«Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что новый формат недвижимости – апартаменты – несмотря на все недостатки, нашел в Екатеринбурге своего покупателя и данный сегмент рынка с каждым годом приобретает все большую популярность. К тому же застройщики ведут переговоры с администрацией Екатеринбурга о возможности перевода нежилых комплексов в категорию «жилое». Не исключено, что такая возможность будет найдена.

Я думаю, что и лофты найдут своего покупателя, просто на это потребуется время», – подвела итог она.

VI. Примеры апартаментов и лофтов

Башня «Исеть»: апартаменты, Екатеринбург, премиум класс

Башня «Исеть»: планировки

«Олимп»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, ЖБИ, эконом класс

«Олимп»: планировки

«Октава»: апартаменты, Екатеринбург, ул. Крестинского, эконом класс

«Октава»: планировки

«Огни Екатеринбурга»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, бизнес класс

«Огни Екатеринбурга»: планировки

БЦ «Манхеттен», лофт, Екатеринбург

Водонапорная башня, переделанная в жилой дом, Бельгия

Цементный завод, переоборудованный в архитектурное бюро, выставочные площади, гостевые номера, квартиру архитектора. Барселона, Испания

Три больших минуса покупки апартаментов. И немножко плюсов

На рынке недвижимости апартаменты появились давно, но стали доступны широкому кругу покупателей относительно недавно. Основным достоинством недвижимости такого типа является ее более доступная (по сравнению с квартирами) цена. Но чем эта экономия может обернуться для покупателя? Для начала расставим точки над i и выясним, что такое апартаменты.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Что такое апартаменты

С юридической точки зрения, апартаменты являются коммерческой недвижимостью. В районах, где нельзя получить разрешение на возведение жилых помещений, можно построить коммерческую недвижимость и продавать ее в качестве помещений для проживания.жил

Правовой статус апартаментов и их главные отличия от квартир

Апартаменты не относятся к жилому фонду со всеми вытекающими последствиями. На них не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, в них нельзя оформить постоянную регистрацию, а, значит, при обращении в поликлинику, оформлении детей в школу или сад возникнут сложности.

Основные минусы

Основные минусы апартаментов вытекают из их юридического статуса. Получить постоянную регистрацию в них невозможно. Правда, если помещение является частью сферы ведения специализированного учреждения (гостиницей), то можно оформить временную регистрацию. Права у собственника апартаментов будут в этом случае такие же, как и у проживающих в соседней новостройке жильцов МКД. Единственное отличие – временную регистрацию нужно продлевать каждые пять лет.

Минус №1: коммунальные платежи

Так как апартаменты относятся к нежилым помещениям, то платят за коммунальные услуги их собственники по ставкам для коммерческой недвижимости.

Коммунальные тарифы в таких помещениях могут быть выше на четверть, чем расценки для жилья. И так как коммунальные тарифы непрерывно растут (например, в 2019 году услуги ЖКХ дорожали дважды), то переплата за услуги за десять лет пользования недвижимостью близка к разнице цен квартиры и апартаментов.

Минус №2: налог на имущество и налоговые льготы

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от их кадастровой стоимости. Для жилых помещений ставка составляет 0,1%. Для квартир существует налоговый вычет – 20 кв. м. площади налогом не облагается. Для коммерческой недвижимости такой льготы нет – налог уплачивается за всю площадь. Граждане льготных категорий (инвалиды, пенсионеры и пр.) освобождены от уплаты налога за один объект жилой недвижимости. На коммерческие помещения ни для каких категорий граждан нет льгот по уплате налога.

При покупке жилья единожды можно воспользоваться правом налогового вычета. Если вы официально трудоустроены, то можно вернуть до 13% стоимости недвижимости. Но, согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, налоговый вычет можно применить при покупке только жилой недвижимости.

Минус №3: требования санитарных норм

Если здание, где расположены апартаменты, имеет статус гостиницы, то оно относится, согласно нормативам, к «общественным зданиям». На помещения такого типа распространяются санитарные правила и нормы, применяемые к жилым помещениям, согласно п. 9.3 ГОСТ Р 51185-2014. То есть на апартаменты распространяются нормы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Но если же здание имеет статус многофункционального комплекса или офисного центра, то нормы вышеуказанного ГОСТ на них не распространяются.

Иное

На стадии строительства апартаменты могут продаваться по классической схеме (договору долевого участия) и по другим видам соглашений. В последнем варианте – предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – покупатель в случае банкротства застройщика не получит возмещение из компенсационного фонда.

На здания многофункциональных комплексов не распространяются нормы совместного проживания. То есть ваш сосед может сдать в аренду свою собственность под любой вид деятельности, а законных оснований воспрепятствовать этому не будет.

Также для наиболее эффективного управления зданием создать ТСЖ владельцам коммерческих помещений невозможно.

Возможность воспользоваться ипотекой или материнским капиталом при покупке

Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий: приобретение жилого помещения, погашение ипотеки или внесение первоначального взноса при получении кредита на покупку жилья.

Если апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости, то сертификат на семейный капитал для их приобретения Пенсионный фонд не предоставит. Если же недвижимость имеет статус жилой, то использовать материнский капитал с целью ее приобретения возможно.

При покупке апартаментов гораздо сложнее получить ипотечный кредит. Ставка по такому займу будет на порядок выше, чем процент по кредиту для приобретения обычной квартиры.

Воспользоваться различными государственными программами (пониженной ипотечной ставкой при приобретении жилья по соцпрограммам) будет невозможно.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Законодательство не запрещает перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы это осуществить, нужно быть собственником помещения, апартаменты не должны находиться в обременении, а также будущее жилье должно соответствовать санитарным нормам, распространяющимся на жилые помещения.

Кому подходит покупка апартаментов вместо квартиры

Рами Зайцман, экономист-инвестиционный консультант, считает, что покупка апартаментов – выгодная инвестиция. Чаще всего апарт-отели находятся в центре города, поэтому с поиском арендаторов проблем не возникает. К ним относятся и туристы, и бизнесмены, которые предпочитают неуютным гостиницам домашнюю обстановку, и будущие студенты с родителями в период вступительной кампании.

Купить апартаменты могут и те, кто имеет для комфортной жизни загородный дом, а чтобы экономить время, рассматривает вариант покупки жилья непосредственно вблизи своего офиса. Для таких людей регистрация и инфраструктура не существенны.

Также апартаменты подойдут стартаперам, для которых имеет значение не само жилье, а качество жизни. Лучше иметь однокомнатные апартаменты площадью около 50 кв. м. на окраине Москвы вблизи метро, чем ютиться в комнате в 15 кв. м. коммуналки в центре столицы. Стоимость этих вариантов будет равнозначной, а комфорт существенно отличается.

В целом выгодная покупка апартаментов может обернуться их владельцам дорогим содержанием такой недвижимости. Более высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость полностью нивелируют экономический эффект от более дешевого варианта при покупке. Если же коммерческая площадь была приобретена с инвестиционной целью, то она оправдает вложенные средства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно. Большинство покупателей, приобретая такое помещение, считают его полноценной жилой квартирой. И только после совершения покупки они обнаруживают, что это не жилая недвижимость, а объект с совершенно другим правовым статусом.

Чтобы избежать подобных проблем, следует знать, что приобретение апартаментов имеет свои особенности и достаточное количество «подводных камней». Важно выяснить, в чем отличие апартаментов от квартиры и какие плюсы и минусы такое приобретение несет покупателю.

По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней. Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах. Таким образом, апартаменты не являются жилым помещением и могут использоваться только для временного проживания.

Хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они относятся к коммерческой недвижимости

Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

Рынок недвижимости предлагает гостиничные и офисные апартаменты премиум-класса и эконом-класса. Гостиничные апартаменты разделяются на несколько типов:

  • апартаменты;
  • номера в апарт-отелях;
  • сервисные апартаменты;
  • номера в кондо-отелях.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Деловые или офисные апартаменты — это отдельная категория, которая представляет собой жилое помещение в многофункциональных бизнес-центрах. Ими пользуются организации или корпорации, желающие разместить свой персонал как можно ближе к офису. Офисные апартаменты можно купить или арендовать.

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы. С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Минусы проживания в апартаментах

  • Отсутствие постоянной прописки. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением, что несет определенные проблемы. Владелец такого жилья не имеет возможности встать на биржу труда и обзавестись ИНН. При этом получить временную регистрацию можно только в апартаментах, обладающих статусом апарт-отеля или гостиницы. При покупке жилья обязательно нужно выяснять у застройщика статус строящегося или уже возведенного здания, дабы не оказаться в затруднительном положении без возможности зарегистрироваться.
  • Более высокая стоимость коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг значительно ослабят данный фактор. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры. Особенно это касается отопления и горячего водоснабжения.
  • Более высокий налог на жилье. Налог на апартаменты, как на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.
  • Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.
  • Трудности в получении ипотечного кредита. Не все банки предоставляют кредит на покупку апартаментов. Если же банк все-таки выдает такой кредит, покупатель апартаментов в этом случае является кредитором «пятой очереди».
  • Наличие неподходящих соседей. Зачастую различные фирмы используют нежилые помещения в качестве офиса. Такого неудобного «соседа» и рискует заполучить владелец апартаментов.

Плюсы проживания в апартаментах

  • Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
  • Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
  • Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
  • Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
  • Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
  • Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Цены на покупку и аренду апартаментов

В настоящий момент на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают треть от проданного жилья. Покупателей привлекает прежде

всего их цена, которая в среднем на 20 % процентов ниже, чем стоимость квартир. Цена квадратного метра в апартаментах бизнес-класса дешевле на 15 %, комфорт-класса — на 10 %. Стоимость аренды апартаментов и квартир отличается незначительно.

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами. Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п. не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

Сколько будут стоить апартаменты в Москве и у моря

В Москве большое количество апартаментов сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость их — от $8 500 за 1 кв м. Арендная ставка зависит от местоположения жилья, его площади, дизайна и материалов для отделки. Аренда апартаментов-студии с фирменным дорогим дизайном и площадью 115 кв м в «Москва-сити» составляет около $18 000 в месяц, а аренда студии с обычным «евроремонтом» площадью около 107 кв м — от $8 500 до $11 000 в месяц. Стоимость коммунальных услуг — от $800 до $2000 в месяц.

Большой популярностью пользуются апартаменты, расположенные у моря. Чаще всего их сдают в аренду. В туристический сезон в Черногории и Болгарии можно снять апартаменты на семью из 4 или 6 человек за 50-100 € в сутки. В Испании и Италии стоимость аренды таких же апартаментов составит от 100 до 150 € в сутки.

Аренда апартаментов на двоих, расположенных на берегу Черного моря в Крыму, обойдется в сумму от 12500 рублей и более

Покупка апартаментов у моря, например, в Болгарии обойдется в 2500 € за 1 кв м. В Крыму стоимость квадратного метра апартаментов составляет от 3000 $.

Рейдерский захват квартиры — как с ним бороться?

Налоговая ставка на квартиру — как она высчитывается? Подробно об этой процедуре рассказано в статье.

Налог на капитальный ремонт — платить или нет? По https://zakonometr.ru/prava/obsluzhivanije/kapitalnyj-remont.html ссылке вы найдете анализ данного налога и рекомендации, которые должны вам помочь.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду

Приобретение апартаментов с целью сдачи их в аренду — это достаточно выгодный бизнес. По оценкам специалистов, это может принести

до 10 % годовых от капиталовложений. При этом доходность такого бизнеса зависит от расположения апартаментов, их класса, транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Все это важно учитывать, покупая недвижимость.

Найти нанимателя жилья можно с помощью простых маркетинговых ходов: рекламной кампании или путем обращения в специальное агентство, помогающее найти клиентов. Далее остается заключить с нанимателем договор аренды и получить деньги. Свою деятельность необходимо оформить в налоговой инспекции, потому как любые доходы облагаются налогом, а их сокрытие ведет к штрафным санкциям.

По подсчетам специалистов, при сдаче в аренду однокомнатных апартаментов с ежемесячной оплатой от 35 до 40 тыс. рублей приобретение жилья окупится через 10-12 лет. При этом сюда не входят расходы на оплату коммунальных услуг, ремонт и прочие платежи.

Поэтому, затевая бизнес на сдаче апартаментов в аренду, следует учитывать, что стабильный доход появится не сразу, а только через определенное время

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх